De la contrariété de jugements dans un contexte d’inexécution d’une VEFA

À propos de l’arrêt Cass 3ème civ., 20.10.2021 : pourv. n° 20-18.305

Les faits :

La SCI Les Jardins du Trait a sollicité un permis de construire valant permis de démolir sur un terrain bâti.

Après avoir démoli les constructions existantes, la SCI a été placée en liquidation judiciaire.

Le PC est devenu caduc et surtout les appartements vendus en l’EFA n’ont jamais été livrés (ni construits).

Les acquéreurs en l’EFA ont donc assigné la SCI, la banque qui lui avait consenti un prêt et le notaire, en résolution des contrats de vente et de prêt. Ils ont sollicité la condamnation du garant d’achèvement à les indemniser de la somme versée à titre d’acompte sur le prix. Ils imputent à ce dernier la faute de la caducité du PC.

Par arrêts du 28.02.2018, la Cour d’appel de Bordeaux condamne le garant d’achèvement de la promotion à indemniser les acquéreurs.

Par contre, la Cour d’appel de Poitiers a rejeté la demande de Monsieur V. contre cette même société garante d’achèvement (arrêt du 28.06.2013).

Monsieur V. a donc décidé de former un pourvoi près le Cour de Cassation en application des dispositions de l’art. 618 du Code de procédure civile :

« La contrariété de jugements peut aussi, par dérogation aux dispositions de l’article 605, être invoquée lorsque deux décisions, même non rendues en dernier ressort, sont inconciliables et qu’aucune d’elles n’est susceptible d’un recours ordinaire ; le pourvoi en cassation est alors recevable, même si l’une des décisions avait déjà été frappée d’un pourvoi en cassation et que celui-ci avait été rejeté.

En ce cas, le pourvoi peut être formé même après l’expiration du délai prévu à l’article 612. Il doit être dirigé contre les deux décisions ; lorsque la contrariété est constatée, la Cour de cassation annule l’une des décisions ou, s’il y a lieu, les deux »

Réponse de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation :

Elle déclare le pourvoi en contrariété de jugements engagé par Monsieur V. irrecevable.

Selon la Haute juridiction civile, il résulte de l’art. 618 du CPC que « le pourvoi doit, à peine d’irrecevabilité, être dirigé contre toutes les parties concernées par les dispositions des deux décisions attaquées susceptibles d’être annulées, dès lors que ces parties ont intérêt à y défendre./ Il importe peu à cet égard que le pourvoi ne tende à l’annulation que de la seule décision faisant grief au demandeur, dès lors que la Cour de cassation peut décider d’annuler l’une ou l’autre des décisions ou les deux ».

Or, si Monsieur V. a bien dirigé son pourvoi contre la société garante d’achèvement, il a omis de le diriger également « contre les acquéreurs ayant bénéficié de la condamnation prononcée à l’encontre de celle-ci par les arrêts du 20.02.2018 de la CA de Bordeaux, ayant intérêt à y défendre ».

Cette omission conduit la 3ème chambre civile à déclarer irrecevable le pourvoir de Monsieur V.

Observations :

La SCI venderesse et les acquéreurs étaient en l’espèce liés par la garantie extrinsèque d’achèvement de l’art. R. 261-21 du CCH, n’ayant pour objet que l’avance ou le paiement des sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble à construire en cas de défaillance financière du vendeur.

Pour que les acquéreurs – dont Monsieur V. – soient assurés du remboursement de leurs versements du fait de la résolution de la vente, il aurait fallu qu’une garantie financière de remboursement R. 261-22 du CCH ait été conclue. La caution s’obligeant envers l’acquéreur, solidairement avec le vendeur, à rembourser les acomptes sur le prix de vente effectués par les acquéreurs.

Tel n’a pas été le cas en l’espèce.

Étant précisé que « le vendeur et le garant ont la faculté, au cours de l’exécution du contrat de vente, de substituer la garantie financière d’achèvement R. 261-21, à la garantie financière de remboursement (R. 261-22) ou inversement, à la condition que cette faculté ait été prévue au contrat de vente ». L’art. R. 261-23 précise que « cette substitution doit être notifiée à l’acquéreur ».

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