La démolition des constructions irrégulières à l’épreuve du Droit au respect du domicile et de la vie privée et familiale

À propos des arrêts Cass. 3^ème civ. des 19.12.2019 (n° 18-25.113 : Bull. civ. III) et des 16.01.2020 (n° 19-10.375 et 19-13.645)

La 3^ème chambre civile de la Cour de Cassation – dans le sillage de la chambre criminelle – tire les enseignements de la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l’homme en imposant un contrôle de proportionnalité subjectif et in concretoau regard de l’article 8 de la CEDH :

« Toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile (…) il ne peut y avoir ingérence d’une autorité publique dans l’exercice de ce droit que pour autant que cette ingérence est prévue par la loi et qu’elle constitue une mesure qui, dans une société démocratique, est nécessaire à (…) la protection des droits et libertés d’autrui ».

Dans l’espèce du 19.12.2019, la propriétaire du fonds servant d’un passage de 8 mètres de large a édifié – conformément à son permis de construire et en violation de la convention de servitude – sa maison d’habitation. Réduisant, par là-même et en partie, le passage de moitié.

Dans les espèces du 16.01.2020, il est question de constructions enfreignant les règles d’urbanisme – reconstruction suite à un sinistre sans permis de construire pour l’une et construction en zone naturelle du PLU pour l’autre.

Dans ces trois espèces, la 3^ème chambre civile de la Cour de cassation opère sur les arrêts de Cour d’appel ordonnant la démolition des constructions irrégulières, un contrôle de proportionnalité à l’aune de l’article 8 de la CEDH.

1°/ La Haute juridiction casse et annule, pour défaut de base légale, l’arrêt de la Cour d’appel de Dijon (n° 18-25.113) ordonnant la démolition de la construction irrégulièrement implantée sur partie de l’assiette de la servitude de passage « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la mesure de démolition n’était pas disproportionnée au regard du droit au respect du domicile ».

2°/ Elle casse également l’arrêt de la Cour d’appel de Paris (n° 19-10.375) qui, pour accueillir la demande de démolition, retient« que le droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile ne fait pas obstacle à la protection de l’environnement assurée par des dispositions d’urbanisme impératives destinées à préserver l’intérêt public de la commune et de ses habitants, que les droits fondamentaux invoqués par Madame C. et Monsieur B. ne sauraient ôter au trouble que constitue la violation réitérée et en toute connaissance de cause des règles d’urbanisme en vigueur son caractère manifestement illicite et que les mesures de démolition et d’expulsion sollicitées sont proportionnées au droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile de Mme C et M. B., l’expulsion devant s’entendre des constructions à vocation d’habitation édifiées sur la parcelle AK 354 et non de l’ensemble de la parcelle puisque Mme C . en est propriétaire ».

Selon la 3^ème chambre, le motif tiré « de ce que la mesure d’expulsion ne concerne que les constructions à usage d’habitation, sans rechercher concrètement, comme il le lui était demandé, si les mesures ordonnées étaient proportionnées au regard du droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile de Mme C. et M. B., la Cour d’appel a privé sa décision de base légale »

3°/ Par contre, la Cour de cassation rejette le pourvoi 19-13.645 et valide la démolition de la construction irrégulière pour les motifs suivants :

Si Madame K parent isolé en charge de 3 enfants mineurs éligible au RSA avait effectivement élu domicile dans l’immeuble irrégulier, ce dernier se trouvait en zone rouge du Plan d’exposition aux risques naturels.

La Cour d’appel de Paris a donc légalement justifié la démolition en tant qu’« il existait un besoin social impérieux de préserver la sécurité des personnes exposées à un risque naturel d’inondation et d’éviter toute construction nouvelle ou reconstruction à l’intérieur des zones inondables soumises aux aléas les plus forts ».

La 3^ème chambre civile précise que « si cette mesure porte atteinte au droit au respect du domicile et de la vie familiale, il n’en résulte aucune disproportion dans la mesure où Madame K., pour imposer à la Commune une construction réalisée illégalement dans une zone inondable présentant des risques pour ses occupants, s’est volontairement placée dans la situation de risquer la démolition ; qu’il convient en conséquence d’ordonner la démolition ».

Bilan :

L’irrégularité d’une construction, à l’aune de la réglementation d’urbanisme ou d’une convention de servitude, ne saurait – à elle seule – l’emporter sur le Droit au respect du droit au domicile et de la vie privée et familiale.

Il en va différemment, lorsque la sécurité ou la salubrité des occupants de la construction irrégulière est menacée.

Moralité, les autorités d’urbanisme et les propriétaires de fonds dominants doivent agir contre les constructeurs « indésirables » avant l’achèvement et surtout l’occupation des constructions irrégulières !

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