Copropriété : quand l’excès de zèle se retourne contre un copropriétaire …

À propos de Cass. 3ème civ., 8/06/2017, pourv. n° 16-16.566 : Bull. civ. III

L’établissement public « Hôpitaux de Saint-Maurice » s’est porté acquéreur des lots en rez-de-chaussée n° 33 et 34 identifiés par le Règlement de copropriété, comme un « local d’activité ou commercial ». Dans le dessein de créer un Hôpital de jour.

De sa propre et seule initiative, l’établissement public a soumis au vote de l’Assemblée générale des copropriétaires le changement d’affectation des lots 33 et 34 de commerce en hôpital de jour …

Seulement et contre toute attente, il n’a pas recueilli la majorité de l’article 26 de loi de 1965, nécessaire à l’adoption de sa demande.

C’est ainsi que la Résolution n° 20 de l’Assemblée générale constate que « l’affectation que souhaite donner les Hôpitaux de Saint-Maurice à leur lot [local] est contraire à la destination de l’immeuble ».

L’établissement public, pragmatique, a estimé que :

Puisque la nouvelle activité « hôpital de jour » est compatible avec la destination de l’immeuble et n’est pas interdite par le Règlement de copropriété ;

Puisqu’en vertu de l’article 8 de la loi du 10/07/1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis – le Règlement de copropriété « détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance », le tout, dans la limite des restrictions « justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation » – et de l’article 9 – chaque copropriétaire « use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble » –,

Dès lors, la Résolution n° 20 est superfétatoire et donc sans portée juridique. Il était donc inutile d’en contester les termes.

En application de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi de 1965, la Résolution n° 20 est devenue définitive passé le délai de deux mois à compter de sa notification.

Et le syndicat des copropriétaires, fort du refus de l’assemblée générale, d’assigner l’établissement public en cessation de cette nouvelle activité.

Dans son arrêt du 8/06/2017, la 3ème chambre civile rejette le pourvoi de l’établissement public contre l’arrêt de la Cour d’appel de Paris accueillant la demande du syndicat des copropriétaires.

La Cour de cassation relève :

  • d’une part, « que l’établissement public s’est, de sa propre initiative, assujetti à l’accord des copropriétaires pour exercer son activité d’hôpital de jour»
  • et d’autre part, « que la décision de l’Assemblée générale refusant de changement d’affectation n’a pas été contestée».

La Résolution adoptée s’impose donc à l’établissement public, comme à tous les autres copropriétaires, quand bien même « elle porterait atteinte aux modalités de jouissance de leurs parties privatives » …

Et la 3ème chambre civile de conclure, « il n’y a [donc] pas lieu d’examiner si le changement d’affectation contrevenait aux prévisions du Règlement de copropriété, si l’activité d’hôpital de jour présentait une utilité sociale ou si elle engendrait des troubles dans l’immeuble » …

N’hésitez pas à nous contacter !

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Catégories :DROIT IMMOBILIER, PERMIS DE CONSTRUIRE

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