Servitudes : Illustration d’extinction par confusion d’une servitude « non aedificandi »

La 3^ème chambre civile de la Cour de Cassation devait apprécier si les conditions de l’article 705 du Code civil – « toute servitude est éteinte lorsque le fonds à qui elle est due, et celui qui la doit, sont réunis dans la même main » – étaient ou non satisfaites par les propriétaires en présence. Cass. 3^ème civ., 8/09/2016, pourv. n° 15-20.371 ; Bull. civ. III

Par acte de 1932, Monsieur Jules a divisé son terrain en deux lots, désignés « article 1 » et « article 2 ».
L’article 1 doit à l’article 2 une servitude non aedificandi décrite comme suit dans l’acte :
« à l’avenir en-dehors du terrain situé au Nord d’une ligne qui, partant de l’angle Sud-Ouest de la bande de terrain de 2 m de largeur de l’article 2^ème de la désignation à l’emplein et au couchant du mur couchant du bâtiment dudit article 2^ème de la désignation, ira rejoindre l’angle Sud-Est du bâtiment de l’article 1^er de la désignation, il ne pourra être élevé aucune construction sur le terrain dudit article 1^er de la désignation. En conséquence, il ne pourra être élevé de constructions à l’avenir sur le terrain de l’article 1^er de la désignation que dans la désignation située au Nord de la ligne ci-dessus désignée »

Par la suite, l’article 1 a été divisé en 5 parcelles :

• 641 et 724 : propriété des Consorts Y. ;
• 639 : propriété des Epoux X. ;
• 636 : propriété des Epoux Z. ;
• 756 : propriété des Epoux A.

L’article 2 (parcelle 26) est désormais la propriété des Consorts Y.

Les Epoux X., Z. et A. se sont opposés au projet des Consorts Y. de construire sur leur unité foncière 26, 641 et 724. Ces derniers ont dont été contraints d’assigner les premiers sur le fondement de l’article 705 du Code civil.
Les Consorts Y. sont propriétaires de l’entier article 2 – fonds dominant – et d’une partie seulement de l’article 1 – fonds servant –.
Ils estiment que puisque l’une des parcelles issues de la division de l’article 1 et l’entier article 2 sont réunis dans la même main, la parcelle article 1 ne doit plus à l’article 2 la servitude non aedificandi. Ils sont donc en droit d’édifier sur feue la bande inconstructible de 2 mètres identifiée par le titre de 1932.

Seulement, la Cour d’appel de Nîmes déduit tout autre chose de cette configuration :
« que les Consorts Y. ne remplissent pas la condition de réunion en une seule main du fonds qui doit la servitude avec celui auquel elle profite » …

La 3^ème chambre civile de la Cour de cassation vient toutefois donner raison aux Consorts Y. dans les termes suivants :
« l’acquisition par le propriétaire du fonds dominant de parcelles issues de la division du fonds servant éteint la servitude grevant ces parcelles ».

Par conséquent :
« la Cour d’appel, qui a constaté que les Consorts Y., propriétaires du fonds dominant [article 2], avaient acquis la propriété des parcelles 641 et 724 issues de la division du fonds servant [article 1], a violé les textes susvisés ».