Régime de l’autorisation de travaux sur une construction existante contraire au nouveau PLU

A propos de l’arrêt du Conseil d’Etat du 4/04/2018, Commune de Grasse : req. n° 407.445

Conformément à l’article 2 du Code civil, les documents locaux d’urbanisme – PLU, carte communale – nouvellement approuvés ou modifiés n’ont point d’effet rétroactif. Leurs prescriptions ne s’appliquent immédiatement qu’aux effets à venir des situations juridiques en cours.

Concrètement, les propriétaires dont les bâtiments existants se révèlent méconnaître les nouvelles prescriptions du PLU ou de la carte communale désormais opposables, sont titulaires d’un droit d’antériorité s’imposant à l’autorité d’urbanisme.

Toutefois – et tel est l’objet de l’arrêt de principe Sekler du 27/05/1988 – la délivrance de toute nouvelle autorisation de travaux sur de tels bâtiments existants devenus irréguliers, suppose que les travaux projetés :
Soit   « rendent l’immeuble plus conforme aux dispositions réglementaires méconnues » ;
soit « sont étrangers à ces dispositions ».

Dans le cas contraire, le Maire est tenu de rejeter la demande de PC ou de DP.

Le législateur du 13/07/2006 (loi ENL) précise, par le truchement de l’article L. 111-12 (devenu L. 421-9 lors de la recodification de 2015) du Code de l’urbanisme, ce qui suit :
« Lorsqu’une construction est achevée depuis plus de 10 ans, le refus de PC ou la décision d’opposition à DP ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme », à moins – notamment – que la construction ait été « réalisée sans permis de construire » (point 5°).
 
L’arrêt du 4/04/2018 commune de Grasse, confirme d’une part la justesse et l’actualité de la jurisprudence Sekler.

Après en avoir retranscrit le considérant de principe, le Conseil d’Etat confronte le permis de construire signé par le Maire le 13/08/2013 et autorisant une surélévation et une augmentation de surface de plancher de 50 m2 par aménagement des combles et déplacement des ouvertures, avec les articles UJ 12 « aires de stationnement » et UJ 6 « implantation des constructions par rapport aux voies ouvertes à la circulation » du Règlement du PLU approuvé.

Si les travaux couverts par le PC couvrant l’immeuble existant n’impliquant pas la création de nouveaux logements mais seulement l’extension de logements existants « doivent être regardés comme étrangers aux dispositions du PLU imposant un nombre minimal de places de stationnement par logement » (UJ 12), tel n’est pas le cas des travaux tendant à la surélévation du bâtiment implanté en méconnaissance des dispositions du PLU relatives à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives ou à la voie publique (UJ 6).

Le Conseil d’Etat confirme donc le jugement du Tribunal administratif de Nice du 1er/12/2016, annulant le PC pour violation de la jurisprudence Sekler :
« qu’en relevant que les travaux projetés par le PC litigieux, qui comportaient une surélévation d’un bâtiment implanté à l’alignement de la voie publique, n’étaient pas étrangers aux dispositions de l’art. UJ 6 du Règlement du PLU de la Commune, qui prescrivent que les constructions doivent être réalisées à 5 mètres au moins de l’alignement de la voie publique, pour en déduire que, n’ayant pas rendu ce bâtiment plus conforme à ces dispositions, ces travaux ne pouvaient être légalement autorisé, le Tribunal administratif, n’a pas commis d’erreur de droit » et a donc valablement jugé le PC illégal et prononcé son annulation.
 
D’autre part, l’arrêt Commune de Grasse d’avril 2018 précise l’articulation entre la jurisprudence Sekler et l’article L. 421-9 du Code de l’urbanisme.

Pour commencer, ce dernier n’est pas d’ordre public. Seul le moyen articulé autour de ses dispositions en première instance (Tribunal administratif) est recevable et donc opérant en cassation.

Ensuite, le champ d’application de la prescription décennale est strictement circonscrit.

Elle ne couvre et bénéficie qu’aux constructions irrégulières ab initio. Et non, les constructions devenues irrégulières par l’effet de l’approbation d’un PLU (ou d’une CC) nouveau.

Les titulaires du PC signé en 2013 ne pouvaient donc espérer en obtenir la validation juridictionnelle au visa de cette seule disposition législative, contre la jurisprudence Sekler.

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Catégories :DROIT DE L'URBANISME, DROIT IMMOBILIER, PERMIS DE CONSTRUIRE

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