Les « dents creuses » en zone rurale : une fatalité ?

La loi ALUR du 24 mars 2014 fait de la lutte contre l’étalement urbain ou « périurbanisation », l’un de ses chevaux de bataille.

Le législateur réaffirme et conforte l’inconstructibilité de principe des zones classées agricoles « A » et naturelles et forestières « N ».

Le « pastillage » sur ces zones A et N de secteurs constructibles, aptes à accueillir des bâtiments autres qu’agricoles ou d’équipement public, n’est désormais plus une possibilité offerte aux autorités en charge de l’élaboration du PLU, mais une exception.

Selon les termes de l’article L. 151-13, al. 1er, du Code de l’urbanisme, « le Règlement [du PLU] peut, à titre exceptionnel, délimiter dans les zones naturelles, agricoles ou forestières des secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées dans les lesquelles peuvent être autorisées [notamment] des constructions ».

Et ce, au grand dam des propriétaires et des élus locaux (v. notamm. les questions ministérielles Q. n° 62.839, JOAN du 9/12/2014 ; Q. n° 1405S du JO Sénat du 22/06/2016 ou encore Q. n° 20.635 JO Sénat du 11/05/2017 ; v. égal. L’appel à vœu des Sénateurs du Morbihan, au Maires du Morbihan, du 19/01/2016).

Malgré leur vague à l’âme, la plupart des Communes qui – en ce printemps 2017 – finalisent la révision de leur POS en PLU (v. le calendrier de l’article L. 174-3 du Code de l’urbanisme) ne tergiversent pas.

Elles proclament le classement en zone A ou N des « dents creuses » émaillant des hameaux ou autres bourgs jusqu’alors ouvertes à une certaine urbanisation – zone NB ou NA des POS –. Classement qui les propulse, sans ménagement et discussion, dans la catégorie des « terrains inconstructibles » …

Les propriétaires de ces « dents creuses » peuvent contester la légalité de tels PLU.

Outre le fait – comme l’affirme le Sénateur Michel Le Scouarnec (v. JO Sénat du 22/06/2016, p. 10.119) – que « l’inconstructibilité des « dents creuses » n’est pas conforme à l’objectif de densification et d’économies des terrains » de la loi ALUR et plus largement de l’article L. 102-2 du Code de l’urbanisme.

Il est possible de soulever l’erreur manifeste d’appréciation consistant à rendre inconstructible, par leur seul classement en zone A ou N, des parcelles comprises dans des parties déjà urbanisées et dûment équipées en voies et réseaux publics. Et ce, lorsque la commune n’établit aucun intérêt propre aux effets d’un tel classement …

Enfin, comment ne pas considérer que la préservation de la constructibilité des « dents creuses » équipées et viabilisées est, au sens de l’article L. 151-13 du Code de l’urbanisme, une situation d’exception appelant et justifiant la délimitation d’une « pastille » (ou « stecal ») ? …

Autrement dit, les « dents creuses » ne concrétisent-elles pas, au sens de l’alinéa 1er de l’article L. 151-13, l’exceptionnel justifiant le recours à la technique du « pastillage ».

À toutes fins utiles, il est important d’insister sur le fait que l’adoption d’un PLU n’est pas une obligation, ni une fatalité.

Les Communes ou Intercommunalités rurales ont le choix. Le choix de doter leur territoire d’un document d’urbanisme souple et simple d’utilisation tel que la « Carte communale » (v. art. L. 161-1 et s. du Code de l’urbanisme).

Selon les termes de l’article L. 161-4, la Carte communale délimite « les secteurs où les constructions sont autorisées et les secteurs où les constructions ne sont pas admises, à l’exception de l’adaptation, du changement de destination, de la réfection ou de l’extension des constructions existantes ou des constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs ».

Le tout dans le respect de l’exercice de l’activité agricole, pastorale ou forestière, et des principes des articles L. 101-1 et L. 101-2 du Code de l’urbanisme visant à assurer l’équilibre entre un développement urbain maîtrisé et le développement de l’espace rural, d’une part, et la préservation des espaces affectés aux activités agricoles et forestières et la protection des espaces naturels et des paysages, d’autre part.

La Commune ou l’Intercommunalité qui opte pour la souplesse d’une Carte communale peut subtilement préserver les « dents creuses » dans des secteurs constructibles, tout en classant les terres se déployant au-delà des limites du hameau ou du bourg en présence en secteur inconstructible …

N’hésitez pas à nous contacter !

CABINET DUCOURAU & AVOCATS

9 Rue Boudet 33000 Bordeaux.
Rendez-Vous au 05.56.01.69.80.
mail : cabinet@ducourau-avocats.fr

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Catégories :COLLECTIVITÉS PUBLIQUES, DROIT DE L'ENVIRONNEMENT, DROIT DE L'URBANISME

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