De l’obligation d’entretenir sa propriété non-bâtie

La publication de la Réponse ministérielle Q. n° 19.303 (JO du Sénat du 2/03/2017), est l’occasion de revenir sur l’obligation faite aux propriétaires d’entretenir la partie non-bâtie de leur bien, au nom de la sécurité publique, de l’environnement ou de l’harmonie des espaces urbains et ruraux.

Il est évident que le laisser-aller d’un propriétaire – se manifestant par l’envahissement d’une végétation en friche et de broussailles, voire par le stockage de gravats ou autres déchets inertes – ne saurait faire le poids face aux intérêts publics en présence.

Reste à connaître les risques auxquels s’expose le propriétaire négligeant.

1°/    La police administrative au service de la sécurité publique et de l’environnement

Le Code forestier identifie les territoires boisés et forestiers « réputés particulièrement exposés au risque d’incendie » sur lesquels une obligation de débroussaillement s’impose aux propriétaires, sous le contrôle du Maire voire du Préfet de département.

Outre la charge réelle et légale qui grève les propriétés, toute défaillance est passible de poursuites pénales et oblige la Commune à intervenir d’office et aux frais du propriétaire (v. art. L. 131-10 et s. du Code forestier).

Dans les zones autres que celles particulièrement exposées à un risque d’incendie, le Maire est tenu de prescrire – en cas de « danger grave et imminent » – « l’exécution des mesures de sûreté exigées par les circonstances », telles que l’injonction faite aux propriétaires de débroussailler leur propriété (v. art. L. 2212-2-5° complété par l’art. L. 2214-4 du CGCT).

Enfin, l’article L. 2213-25 du CGCT confère au Maire – « pour des motifs d’environnement » – le pouvoir de mettre en demeure les propriétaires « d’entretenir [leur] terrain non-bâti situé à l’intérieur d’une zone d’habitation ou à une distance maximum de 50 mètres des habitations, dépendances, chantiers, ateliers ou usines lui appartenant ».

Le juge administratif précise que « le refus opposé par un Maire à une demande tendant à ce qu’il fasse usage des pouvoirs que lui confère l’article L. 2213-25 n’est entaché d’illégalité que lorsque l’état d’un terrain non-bâti, porte à l’environnement une atteinte d’une gravité telle qu’un refus serait entaché d’une erreur manifeste d’appréciation ».

Dans l’espèce Cne de Perros-Guirrec du 11/05/2007 (req. n° 284.681), le Conseil d’Etat a considéré qu’il ne ressortait pas des pièces du dossier que l’état de la parcelle « envahie par une végétation en friche et par des broussailles » était susceptible de porter atteinte à l’environnement.

Par contre, dans un arrêt du 11/02/2010, la Cour administrative d’appel de Nancy (req. n° 09NC00279) considère que le terrain se trouvant à l’intérieur d’une zone d’habitation qui, suite à des travaux de démolition, est « demeuré encombré de gravats [et de] divers détritus et déchets de chantier accumulés au cours des années suivantes » a valablement pu conduire le Maire de Sedan à « légalement faire procéder d’office à la remise en état de ce terrain, sur le fondement des dispositions de l’article L. 2213-25 du CGCT, après avoir vainement mis en demeure [son propriétaire] d’y procéder ».

À toutes fins utiles, comme le précise le Conseil d’Etat dans son arrêt du 11/05/2007, la voisine insupportée par la végétation en friche de la parcelle contiguë « ne saurait invoquer utilement les dispositions de l’article L. 2243-1 du CGCT relatives à la procédure de déclaration de parcelles en état d’abandon ».

En effet, le but de ce mécanisme légal « n’est pas de faire face à un péril, mais de permettre à une collectivité publique d’engager des opérations d’utilité collective sur des parcelles abandonnées » en vue « soit de la construction ou de la réhabilitation aux fins d’habitat, soit de tout objet d’intérêt collectif relevant d’une opération de restauration, de rénovation ou d’aménagement » (art. L. 2243-3 du CGCT ; v. fiche Nota-bene n° 615, Les collectivités publiques face à un immeuble inoccupé ou laissé à l’abandon).

La police « urbanisme » vient également en aide des propriétaires subissant les « amoncellements » végétaux ou inertes de leurs voisins …

2°/    La réglementation d’urbanisme au service de l’occupation et de l’utilisation des sols

En vertu de l’article L. 151-8 du Code de l’urbanisme, le Règlement du PLU « fixe, en cohérence avec le PADD, les règles générales et les servitudes d’utilisation des sols permettant d’atteindre les objectifs » d’équilibre, de qualité, de diversité, de sécurité et de prévention des risques, de protection des articles L. 101-2 et 101-3.

L’article R. 151-34 1°, précise que « dans les zones U, AU, A et N les documents graphiques du Règlement font apparaître, s’il y a lieu [et notamment] les secteurs où (…) l’existence de risques naturels, de risques miniers ou de risques technologiques justifient que soient soumises à des conditions spéciales les constructions et installations de toute nature, permanentes ou non, les plantations, dépôts, affouillements, forages et exhaussements des sols ».

À ce stade, le PLU peut réglementer le débroussaillement, le dépôt de matériaux ou encore l’exhaussement des sols.

La violation de telles prescriptions constitue un délit au sens de l’article L. 610-1 du Code de l’urbanisme.

Indépendamment des prescriptions du PLU, le Code de l’urbanisme soumet à autorisation d’urbanisme les « exhaussements du sol » dont la hauteur est supérieure à 2 mètres et qui s’étalent sur une surface supérieure ou égale à 100 m2 (« Déclaration préalable ») ou à 2 hectares (« permis d’aménager ») (v. respectivement, art. R. 421-23 f) et R. 421-19 k) du Code de l’urba.).

La jurisprudence relève que tout stockage ou amoncellement de gravats, voire de « déchets inertes », constitue un « exhaussement des sols » au sens de la réglementation d’urbanisme (v. CE, 6/04/2016, Sté Carrières L.-P. : req. n° 381.552).

Dans cette veine, la chambre criminelle de la Cour de cassation (arrêt du 3/05/2017 ; pourvoi n° 16-84.240 ; Bull. crim.) :

  • après avoir établi que « les gravats entassés [par Monsieur X. sur le terrain de Mme Y.] constituent un exhaussement du sol sur une hauteur excédant 2 mètres et sur une surface supérieure ou égale à 100 m2» ;
  • constaté que cet exhaussement a été réalisé non seulement « sans qu’une « DP » n’ait été faite», mais en violation de l’article A2 du PLU qui prévoit que « les affouillements et les exhaussements doivent être nécessaires et indispensables à des équipements publics ou aux activités admises dans la zone A » ;
  • retient la culpabilité de Monsieur X. et de Madame Y. pour infraction à la réglementation des autorisations d’urbanisme (art. L. 480-4 du Code de l’urba.) et de construction en violation des dispositions du PLU (art. L. 610-1 du Code de l’urba.).

Par ailleurs, le classement en « espace boisé » (v. art. L. 113-1 du Code de l’urba.) d’une parcelle donnée par le Règlement du PLU, ne saurait valoir « sanctuarisation » des arbres et autres arbustes qu’il couvre. Et ce, au détriment des opérations d’élagage pouvant être engagées, sur le fondement de l’article 673 du Code civil …

Selon la 3ème chambre de la Cour de cassation, la demande d’élagage doit être accueillie sur des arbres et arbustes « EBC » dès lors que « le droit de faire couper les branches des arbres, arbustes ou arbrisseaux est imprescriptible », qu’une « demande d’élagage n’emporte pas obligation de les détruire » et qu’il n’est « pas établi que l’élagage soit nuisible à la conservation des arbres objet du litige » (Cass. 3ème civ., 27/04/2017 : pourv. n° 16-13.953 ; Bull. civ. III).

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