Copropriétés nouvelles et gestion des places de stationnement adaptées pour les personnes handicapées (bis)

Décret n° 2017-688 du 28/04/2017, relatif aux places de stationnement adaptées dans les parties communes des copropriétés, JO du 30/04/2017

Comme nous l’exposons dans notre Note publiée le 6/12/2016 sur le blog urbanisme, par l’effet du « pack » ordonnance n° 2014-1090 du 26/09/2014 et décret n° 2016-1515 du 8/11/2016, le Règlement de copropriété des bâtiments de logements collectifs (copropriétés verticales) et des groupes de maisons individuelles (copropriétés horizontales) – dont la demande de permis de construire a été déposée ou transmise par LRAR en Mairie à compter du 1^er janvier 2015 (v. art. 18 de l’ordonnance du 26/09/2014 et art. 7 du décret du 28/04/2017) – doit prévoir « qu’une partie des places de stationnement adaptées (…) est incluse dans les parties communes ».

(II de l’art. 8 de la loi du 10/07/1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifiée).

Sachant que, par l’effet combiné :

• d’une part, des articles R. 111-18 et R. 111-18-5 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) et de l’arrêté du 24/12/2015,
• et d’autre part, des articles L. 462-1 du Code de l’urbanisme et L. 111-7-1 du CCH, les immeubles de logements collectifs et les groupes de maisons individuelles génèrent – automatiquement – un nombre minimum de places de stationnement adaptées aux personnes handicapées.

Restait donc au pouvoir réglementaire de définir les conditions et les modalités selon lesquelles le Règlement de ces « nouvelles copropriétés », organise la location de « la » ou « des » places de stationnement adaptées aux personnes handicapées habitant la copropriété.

C’est désormais chose faite.

Le décret n° 2017-688 du 28/04/2017 – publié au Journal officiel du 30 avril 2017 – est relatif aux places de stationnement adaptées dans les parties communes des copropriétés.

Après avoir présenté le contenu de ce dernier (1°/), nous reviendrons sur la masse des places de stationnement adaptées aux personnes handicapées incluses, par défaut, dans les parties privatives (2°/).

1°/ De la gestion des stationnements adaptés classés dans les parties communes des copropriétés « verticales » ou « horizontales » couvertes par une demande PC enregistrée en Mairie depuis le 1^er/01/2015

L’article 1^er du décret du 28/04/2017 confirme que le nombre minimal de places de stationnement adaptées que le Règlement de ces copropriétés « nouvelles » doit identifier dans les parties communes est « au moins égal à une place ».

Par défaut, le reste des places aménagées pour les personnes handicapées par le promoteur, seront réparties dans les parties privatives.

L’article 2 du décret identifie la « personne handicapée habitant la copropriété » dans les termes suivants :

« Le copropriétaire ou le locataire, son conjoint, concubin ou partenaire lié par un PACS et ses ascendants ou descendants ou personnes à charge qui vivent avec lui au moins 8 mois dans l’année, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, et titulaire de la carte de stationnement pour personnes handicapées prévue à l’art. L. 241-3-2 du CASF ».

Étant précisé que : « Ne bénéficie pas du droit de priorité la personne handicapée déjà propriétaire ou locataire d’une place de stationnement adaptée ou titulaire d’un droit de jouissance exclusive sur une place de stationnement adaptée incluse dans les parties communes de la copropriété ».

Une fois le nombre et la qualité des prétendants précisés, ainsi que le rôle de l’assemblée générale à qui il incombe de fixer « les conditions de location de ces places de stationnement adaptées et [d’autoriser] le syndic à conclure le contrat de location » (al. 2 de l’art. 1^er), il ne restait plus au décret qu’à décrire la procédure d’attribution de la ou des places de stationnement adaptées « communes ».

À compter du 1^er mai 2017 – date de l’entrée en vigueur du décret du 28/04/2017 –, le syndic doit mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires :

–   « la décision de mise en location de la ou des places de stationnement adaptées [communiquée aux occupants de l’immeuble, selon les modalités définies aux art. 1^er et 2 du décret n° 2015-1681 du 15/12/2015]

–   et la fixation des conditions de cette location » (al. 1^er de l’art. 3).

L’alinéa 2 de l’article 3 du décret du 28/04/2017, précise le « protocole » à respecter par la personne handicapée habitant la copropriété au sens de l’art. 2 souhaitant louer une (ou la) place de stationnement adaptée :

• adresser, par LRAR, sa demande au syndic ;
• dans un délai de 4 mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ;
• joindre les documents justifiant qu’elle remplit les critères du 1^er de l’art. 2 du décret du 28/04/2017.

Enfin, le syndic conclut le contrat de location avec « le bénéficiaire prioritaire » dans « le délai d’un mois suivant la réception de la demande » par LRAR.

Remarques :

• En cas de « pluri-demandes » : « la place est attribuée en priorité à la personne ayant effectué la première demande reçue» ( 3 de l’art. 3) ;
• En cas d’absence de demande de location prioritaire dans le délai de 4 mois suivant la tenue de l’AG prévue au 1^er de l’art. 3: « la place de stationnement peut être proposée à la location à toute personne, selon les conditions fixées par l’AG » v. art. 1^er al. 2 ;
• En cas d’absence de place de stationnement adaptée disponible : toute personne handicapée habitant la copropriété au sens de l’ 2 souhaitant louer un tel stationnement, en informe le syndic par LRAR « en adressant les pièces justificatives utiles à l’instruction de sa demande». Le syndic, à compter de la réception de la demande, « reprend le bien loué à une personne non-prioritaire dans les conditions prévues par le contrat de bail » tel que fixé par l’AG (v. art. 1^er al. 2).

2°/ Le « reliquat » des stationnements adaptés classés dans les parties privatives des copropriétés « verticales » ou « horizontales » couvertes par une demande PC enregistrée en Mairie depuis le 1^er/01/2015

La grande majorité des places adaptées générées par la copropriété seront – vraisemblablement et par défaut – classées dans ses parties privatives.

Si les pouvoirs publics organisent l’attribution et la gestion des places « communes », rien de tel pour la masse des stationnements adaptés « privés ».

Il n’en demeure pas moins que :

Puisque, en vertu du Code de la construction et de l’habitation, les places adaptées livrées par le constructeur sont censées être utilisées conformément à leur destination ;

Puisque la logique de cette destination voudrait que les habitants handicapés (au sens de l’art. 2 du décret du 28/04/2017) des copropriétés « nouvelles » puissent effectivement profiter de tels emplacements techniquement adaptés ;

Dès lors, il est possible de considérer que les aires de stationnement adaptées livrées par le promoteur et classées dans les parties privées seraient, néanmoins et par la volonté du législateur, grevées d’une charge réelle …

Charge réelle dont tout habitant handicapé de la copropriété serait susceptible de se prévaloir et d’opposer au(x) propriétaire(s) … afin de convenir du régime de la mise à disposition du stationnement adapté en présence …

Reste enfin – et c’est peut-être la solution la plus cohérente ou du moins la plus pragmatique –, la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de se porter acquéreur des, ou d’une partie, des aires de stationnement adaptées classées parmi les parties privatives.

Et ce, dans le dessein de les affecter à l’usage des personnes handicapées résidant dans la copropriété, selon des règles voire des baux s’inspirant de ceux conclus sur la ou les aires de stationnement adaptées « communes » (v. supra).

À moins que le syndicat de copropriété, propriétaire de ces places adaptées « privatives », ne décide de les intégrer dans les parties communes de la copropriété en les cédant en indivision à l’ensemble des copropriétaires …

Dans ce cas, les dispositions du décret n° 2017-688 du 28/04/2017 leur sont opposables (v.1°/ supra).

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