L’impact d’un arrêté de péril L. 511-1 du CCH sur les loyers

(Cass. 3ème civ., 20/10/2016 : pourv. n° 15-22.680 ; pub. Bull. civ. III)

Sur le fondement de l’article L. 511-1 du CCH, le Maire peut grever un bâtiment menaçant ruine et qui pourrait, par son effondrement, « compromettre la sécurité » ou un bâtiment n’offrant pas « les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité publique », d’un arrêté de péril.

Dans l’espèce soumise à la 3ème chambre civile, les travaux prescrits par l’arrêté de péril du Maire de Marseille daté du 17/09/2010, concernaient les façades d’un immeuble en copropriété.

Soit, une partie du gros œuvre, réputée « partie commune » par l’article 3 de loi de juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Pendant la période où le bâtiment a été grevé de l’arrêté de péril, l’un des locataires a formé opposition au commandement de payer délivré par son bailleur.

Et ce, en se prévalant des prescriptions de l’alinéa 3 de l’article L. 521-2 I du CCH :

« Pour les locaux visés (…) par un arrêté de péril pris en application de l’article L. 511-1, le loyer en principal ou tout autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû à compter du 1er jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la Mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au 1er jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée »

S’en est suivi un différend « bailleur – locataire » qui a conduit la Cour d’appel d’Aix-en-Provence à condamner le locataire au paiement d’une somme de 3.640,28 euros.

Selon la juridiction d’appel, l’article L. 521-2 du CCH ne peut recevoir application que « dans le cas où le bâtiment [frappé d’un arrêté de péril] ne permet pas de garantir la sécurité des occupants ».

La 3ème chambre civile de la Cour de cassation ne partage pas une telle analyse juridique. Elle casse l’arrêt de la Cour d’appel au motif :

« Qu’en statuant ainsi, alors que lorsqu’un arrêté de péril vise des parties communes d’un immeuble en copropriété, la mesure de suspension des loyers prévue par l’article L. 521-2, I, s’applique à la totalité des lots comprenant une quote-part dans ces parties communes, la Cour d’appel, qui a ajouté à la loi une condition relative au fait que l’état du bâtiment ne permette pas de garantir la sécurité des occupants qu’elle ne comporte pas, à viole le texte susvisé ».

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Catégories :COLLECTIVITÉS PUBLIQUES, DROIT IMMOBILIER

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