Un terrain peut être couvert par plusieurs autorisations d’urbanisme

Il est une croyance dont les services instructeurs ont du mal à se débarrasser. Celle en vertu de laquelle un terrain ou plus exactement une unité foncière donnée ne pourrait régulièrement supporter qu’une seule et unique autorisation d’urbanisme à la fois …

C’est ainsi que nombre de services instructeurs – sans motivation juridique particulière – conditionnent l’instruction de toute nouvelle demande à la renonciation préalable et expresse du bénéfice de l’autorisation d’urbanisme couvrant d’ores et déjà l’assiette foncière en présence.

Ces administrations ont oublié qu’elles n’exercent, en qualité d’autorité d’urbanisme, qu’un pouvoir de police administrative consistant à s’assurer qu’un projet de construction, de division ou d’aménagement donné se conforme aux prescriptions et servitudes d’urbanisme grevant le territoire communal ou intercommunal considéré.

La délivrance d’une autorisation d’urbanisme a donc simplement et uniquement pour effet d’objectivement autoriser le pétitionnaire à réaliser tel ou tel projet décrit dans le dossier enregistré en mairie.

C’est pourquoi une unité foncière – terrain composé d’une ou plusieurs parcelles contiguës propriété d’une même personne physique, morale ou indivision – peut bel et bien être l’assiette de plusieurs autorisations de construire, de lotir ou d’aménager.

À charge pour le propriétaire ou l’ayant droit de n’exécuter que l’un des projets, sans possible « panachage » des autorisations d’urbanisme obtenues et toujours en vigueur.

Par une réponse Division foncière – publiée au Journal officiel du Sénat le 13 octobre 2016 – le Ministère chargé de l’urbanisme vient confirmer la teneur de l’analyse supra au travers de la résolution d’une situation précise dûment exposée par le Sénateur Jean-Louis MASSON.

Un propriétaire a obtenu sur son terrain une décision de non-opposition à déclaration préalable de division en deux lots de terrain à bâtir.

Il s’avère que l’un des deux prétendants acquéreurs offre d’acquérir les deux lots couverts par l’autorisation de lotir afin de réaliser une seule et unique construction. Seulement, « le service instructeur du permis de construire pose comme préalable qu’il soit renoncé expressément au bénéfice de la division foncière ».

Ce à quoi, le Ministère chargé de l’urbanisme répond ce qui suit :

« Le fait qu’une division foncière soit intervenue avant l’acquisition, par un même acheteur, de deux parcelles issues de la déclaration préalable ne fait pas obstacle à la réalisation du projet de l’acquéreur, celui-ci se trouvant désormais propriétaire d’une unité foncière ».

Si la formulation de la réponse n’est pas des plus heureuses – point de division foncière au sens de Code de l’urbanisme tant que la teneur de l’autorisation de lotir (décision de non-opposition) n’a pas été exécuté via un acte de mutation foncière –, retenons que l’administration nationale inflige un nouveau coup à la fameuse croyance bien ancrée dans l’esprit de nombreux Maires mais également de trop nombreuses DDTM …

L’autorisation de lotir en deux lots couvrant une unité foncière donnée ne fait pas obstacle à l’instruction et le cas échéant la délivrance d’un permis de construire sur cette même unité foncière.

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