Les limites du droit de préemption « commercial » et du recyclage des outils juridiques

 

La loi n° 2005-882, en faveur des PME, dite loi Dutreil et son décret d’application n° 2007-1827 du 26/12/2007 – dont les dispositions sont codifiées, respectivement, sous les articles L. 214-1 et s. et R. 214-1 et s. du Code de l’urbanisme –, ont instauré, à côté du droit de préemption urbain, le droit de préemption commercial.

L’objectif consiste à offrir aux Communes la possibilité – dans un « périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité » devant couvrir les centre ville – d’acquérir de façon prioritaire des baux commerciaux, fonds artisanaux, fonds de commerce et terrains portant ou destinés à porter des commerces d’une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 m2, dont les propriétaires ont décidé la mise en vente. Et ce, dans le dessein de préserver une offre commerciale de proximité.

Pour ce faire, la Commune préemptrice, ou l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) délégataire, doit dans le délai de 2 ans de la préemption, « rétrocéder le fonds artisanal, le fonds de commerce, le bail commercial ou le terrain à une entreprise immatriculée au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers, en vue d’une exploitation destinée à préserver la diversité et à promouvoir le développement de l’activité commerciale et artisanale dans le périmètre concerné ».

Si le but escompté est louable – préserver une offre commerciale de proximité dans les centres ville – ; l’outil « droit de préemption commercial » ne se révèle pas à la hauteur des espérances. Pour la simple et bonne raison que la mécanique « droit de préemption » n’est pas adaptée à l’objectif escompté.

Le droit de préemption urbain est une technique d’appropriation « forcée » de biens immobiliers se révélant nécessaires à la réalisation d’une opération d’intérêt général. Technique permettant de pallier le recours à l’expropriation.

Dans un périmètre identifié comme comprenant des biens immobiliers pouvant asseoir la réalisation de telle ou telle opération d’aménagement public – v. la liste de l’article L. 300-1 du Code de l’urbanisme –, la collectivité communale, voire intercommunale, peut court-circuiter toute aliénation à titre onéreux en se substituant à l’acquéreur (article L. 213-1 du Code de l’urbanisme).

Lorsqu’une Commune délimite un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité générant un droit de préemption, son objectif consiste à influer sur la nature des activités commerciales et artisanales.

C’est ainsi, que la Commune – l’EPCI délégataire – peut se substituer à l’acquéreur de tel ou tel fonds, de tel ou tel bail commercial … mais à condition qu’il fasse l’objet d’une « vente ».

Or, comme l’expose le Député François Asensi dans sa question écrite n° 93.979 adressée au Ministère chargé de la Ville le 15 mars 2016, l’obligation de « déclaration d’intention d’aliéner » ne concerne que les cas de « vente ».

Lorsque le bail prend fin pour un autre motif « fin d’activité, fin d’un commun accord, fin judiciaire, liquidation de société, … », la DIA n’est point obligatoire …

Et le Député Asensi de constater que « dans les faits, l’instauration de zones commerciales protégées, chargées de garantir la diversité commerciale dans les quartiers d’habitation, est très limitée voir inexistante. En effet, il suffit que le propriétaire mette fin au bail par tous moyens pour pouvoir ensuite trouver lui-même le commerçant qu’il souhaite voir s’installer, sans que la commune n’ait son mot à dire à aucune étape du processus » …

Le droit de préemption commercial ne peut effectivement pas être l’outil de la sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, mais tout au plus un des moyens ou l’une des techniques permettant à la Commune d’influer en la matière.

En effet, c’est bien la planification de l’occupation et de l’utilisation des sols – sans immixtion dans le droit de propriété – qui permet à la Commune (intercommunalité) d’influer sur l’évolution de son centre ville.

Depuis le 1er janvier 2016, le Règlement du PLU peut prévoir que dans telle ou telle partie de son territoire les bâtiments – ou du moins, les locaux « commerciaux » – seront exclusivement réservés à une destination « artisanat et commerce de détail » et interdits à des « activités de service où s’effectue l’accueil de clientèle » …

Les articles R. 151-27 et R. 151-28 du Code de l’urbanisme réformé donnent désormais une liste de « destinations » et « sous-destinations » des constructions beaucoup plus précise et pointue permettant aux Communes de contrer l’implantation d’activités de services plus rentables que les commerces de proximité, ainsi que le risque de « monoactivité sectorielle ».

Vous souhaitez en savoir plus, n’hésitez pas à nous contacter !

CABINET DUCOURAU & AVOCATS 9 Rue Boudet 33000 Bordeaux.
Rendez-Vous au 05.56.01.69.80.
email : cabinet@ducourau-avocats.fr



Catégories :DROIT DE L'URBANISME, DROIT DE PREEMPTION URBAIN

Tags:, , , , ,

Laisser un commentaire

Entrez vos coordonnées ci-dessous ou cliquez sur une icône pour vous connecter:

Logo WordPress.com

Vous commentez à l'aide de votre compte WordPress.com. Déconnexion /  Changer )

Photo Google+

Vous commentez à l'aide de votre compte Google+. Déconnexion /  Changer )

Image Twitter

Vous commentez à l'aide de votre compte Twitter. Déconnexion /  Changer )

Photo Facebook

Vous commentez à l'aide de votre compte Facebook. Déconnexion /  Changer )

Connexion à %s

%d blogueurs aiment cette page :