Le terrain à bâtir diffus est hors champ d’application de l’article L 271-1 du CCH (Cass. 3ème civ., 4/02/2016 : pourv. n° 15-11.140 ; publié au Bull. civ.)

Certes, le législateur reconnaît à l’acquéreur non-professionnel, bénéficiaire de « tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière » le droit de « se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte » (alinéa 1^er de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation).

Sachant que, l’alinéa 2 de ce même article L. 271-1, précise que la notification de l’acte doit intervenir « par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise » et que « la faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes »

Toutefois, et comme vient le confirmer la 3^ème chambre civile de la Cour de cassation, la promesse de vente portant sur un terrain à bâtir est, par principe, hors du champ d’application de l’article L. 271-1 du CCH.

En effet « la faculté de rétractation prévue par l’article L. 271-1 ne concerne que les actes ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation ».

La Cour de cassation casse donc et annule, dans toutes ses dispositions, l’arrêt de la Cour d’appel de Paris qui, en déclarant nulle la promesse unilatérale de vente d’un terrain à bâtir irrégulièrement notifiée à ses bénéficiaires, viole les termes de l’article L. 271-1 du CCH.

Rappelons que seules les promesses unilatérales de vente relatives aux lots de lotissement couverts par un permis d’aménager sont soumises, par la volonté expresse du législateur, au régime de l’article L. 271-1 du CCH.

L’article L. 442-8 du Code de l’urbanisme prévoit en effet que :

« À compter de la délivrance du permis d’aménager, le lotisseur peut consentir une promesse unilatérale de vente indiquant la consistance du lot réservé, sa délimitation, son prix et son délai de livraison. La promesse ne devient définitive qu’au terme d’un délai de 7 jours [et non 10 jours !!] pendant lequel l’acquéreur a la faculté de se rétracter.

 Si l’acquéreur exerce sa faculté de rétractation, dans les conditions de l’article L. 271-1 du CCH, le dépositaire des fonds versés les lui restitue dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.

 Le promettant peut, en contrepartie de l’immobilisation du lot, obtenir du bénéficiaire de la promesse, qui conserve la liberté de ne pas acquérir, le versement d’une indemnité d’immobilisation dont le montant ne peut pas excéder [5 % du prix de vente (art. R. 442-12)]. Les fonds déposés sont consignés en compte bloqué. Ils sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la conclusion du contrat de vente.

 Ils sont restitués au déposant dans un délai de 3 mois, sauf si le contrat de vente n’est pas conclu de son fait alors que toutes les conditions de la promesse sont réalisées ».

CABINET DUCOURAU & AVOCATS 9 Rue Boudet 33000 Bordeaux.
Rendez-Vous au 05.56.01.69.80.
email : cabinet@ducourau-avocats.fr