La division en jouissance d’un terrain fait générateur du lotissement

Le juge administratif, et ce, de manière constante, considère que l’organisation d’un « ensemble immobilier », notamment constitué de maisons individuelles, « implique nécessairement, pour le moins, un droit de jouissance exclusif des acquéreurs des chalets individuels sur le terrain d’assiette de ces constructions ainsi que sur les aménagements réalisés aux abords immédiats qui constitue une division en jouissance du terrain de l’opération » (CAA de Lyon, 10/06/1997, Sté MGM : req. n° 96LY00389-96LY00573-96LY00823).

Dans le même sens, le Conseil d’Etat appréhende le régime de la copropriété horizontale comme comportant – par principe et définition – « une division en parties affectées à l’usage de tous et en parties affectées à l’usage exclusif des copropriétaires, chacun d’eux disposant d’un droit de jouissance privative exclusif sur sa maison et le terrain attenant » (CE, 8/02/1999, Cne de La Clusaz : req. n° 171946 ; Constr.-Urba. 1999, n° 192 ; D. adm. 1999, n° 117).

Voir également :

• CAA de Nantes, 31/05/1995, SNC Les Rouges Gorges (req. n° 93NT00131) : « (…) la construction de deux maisons sur un même terrain par les deux membres d’une indivision qui est propriétaire de ce terrain emporte nécessairement la subdivision en jouissance du lot si chacune de ces maisons est destinée à devenir la propriété exclusive et particulière de chaque co-indivisaire» ;

• CAA de Lyon, 12/11/1996, Tordo (req. n° 94LY00810) : « Il ressort des pièces du dossier, et notamment des termes de l’état descriptif de division et règlement de copropriété, que si le terrain d’assiette des deux villas (…) doit rester la propriété indivise des acquéreurs, chacun des copropriétaires dispose toutefois, sur les parties de terrain correspondant à son lot, d’un droit de jouissance exclusif qui constitue, avec la villa concernée, la partie privative de la copropriété», et la Cour d’appel de conclure à la division en jouissance du terrain qui, en l’occurrence, impliquait donc la demande d’un permis de construire valant division.

Autrement dit, dès lors que deux bâtiments ou plus, à usage d’habitation sont implantés sur un terrain commun, la jurisprudence administrative déduit que la gestion en copropriété horizontale implique nécessairement sa division en jouissance.

Seul un règlement de copropriété contrecarrant expressément la définition et les implications prétoriennes d’une gestion en copropriété horizontale en matière de division foncière pourrait permettre d’avancer l’argument selon lequel le lot supportant plusieurs bâtiments ne fait pas l’objet d’une division en jouissance …

Mais attention, si l’argument juridique qui vient d’être énoncé est théoriquement possible, il est indispensable que dans les faits aucun droit de jouissance privatif ne soit consenti ou revendiqué matériellement par les copropriétaires horizontaux …

Si cela peut être vrai lorsque les lots de copropriété ont une destination professionnelle ou commerciale, cela est difficilement défendable lorsque les bâtiments accolés sont destinés à un usage « habitation », comme en l’espèce …

Encore une fois, la Haute juridiction administrative part du postulat selon lequel par principe et définition « une division en parties affectées à l’usage de tous et en parties affectées à l’usage exclusif des copropriétaires, chacun d’eux disposant d’un droit de jouissance privative exclusif sur sa maison et le terrain attenant » provoque la division foncière du terrain d’assiette, au sens de la réglementation d’urbanisme.

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