La destination d’une construction s’apprécie au vu des règles d’urbanisme opposables sur le terrain d’assiette du projet

Dans un arrêt du 11 février 2015, le Conseil d’Etat vient rappeler et confirmer sa jurisprudence à propos de la dichotomie entre la notion d’unité foncière et celle de réglementation d’urbanisme (v. CE, 26/02/1988, Sales : req. n° 64.507 ; CE, 17/06/1994, Cne de Cagnes-sur-Mer : req. n° 138.587 ; CAA de Versailles, 2/12/2004, Flury-Herard : req. n° 02VE551).

La réponse à la question n° 17.530 (JO du Sénat, 12/05/2005, p. 1334) résume bien les termes de sa jurisprudence :

« Une propriété peut être classée dans 2 zones différentes d’un PLU.

Les constructions ou parties de constructions situées dans chaque zone sont soumises aux règles propres à la zone où elles sont implantées (CE, 13/03/1987, Mme Alépée Fabre : Lebon, p. 98).

Si une construction est entièrement située sur la partie du terrain comprise dans une zone, le coefficient d’occupation des sols (COS) est calculé en fonction de la seule superficie de la propriété située dans la zone. Si la construction est à cheval sur deux zones, chaque partie de la construction peut atteindre le COS de chaque zone ».

Dans l’espèce soumise au Conseil d’Etat en 2015, la SA Aquitaine Service est propriétaire d’une unité foncière à cheval :

• sur la zone UY du PLU de Lons, dédiée au maintien de l’accueil d’activités économique secondaires et tertiaires ;
• et sur la zone UB du PLU, dédiée au maintien et à l’accueil d’habitations interdisant « les constructions à usage industriel ».

La SA Aquitaine Service a sollicité et obtenu du Maire de Lons, le 10/09/2010, un permis de construire pour étendre son bâtiment à usage industriel.

Cette extension devait se situer partie en zone UY, partie en zone UB.

Le Conseil Etat annule, pour erreur de droit, l’arrêt de la CAA de Bordeaux ayant prononcé l’annulation du jugement du TA de Pau en tant qu’il avait déclaré illégal et donc annulé le permis de construire en date du 10/09/2010.

En effet, conformément à sa jurisprudence, la Haute juridiction administrative rappelle « qu’il appartenait à la Cour (…), de se référer à la destination de la construction faisant l’objet de l’extension litigieuse, et non de se fonder sur l’usage auquel devaient être affectés les locaux abrités par cette extension ».

Le fait que l’extension du bâtiment industriel trouve son assise sur la partie de l’unité foncière classé en zone UB – à usage strictement « habitation » –, en empêchait l’autorisation par le Maire. Et ce, indépendamment du fait que le local que cette extension doive abriter le secrétariat de l’entreprise …

CE, 11/02/2015, SA Aquitaine Service : req. n° 366.809, mentionné aux Tables du Lebon

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