De l’impact de la loi ALUR sur les règles d’urbanisme anti-densification

La 1^ère phrase de l’article 157-IV de la loi n° 2014-366 du 24/03/2014 dite ALUR, affirme que :

« L’article L. 123-1-5 du Code de l’urbanisme, dans sa rédaction résultant de la présente loi, n’est pas applicable aux demandes de permis et aux déclarations préalables déposées avant la publication de la présente loi »

Ce qui signifie que les demandes d’autorisations d’urbanisme déposées en mairie à compter du 27 mars 2014[1] doivent être instruites au vu des seules règles figurant sur la liste L. 123-1-5 dans version ALUR.

Celles des prescriptions d’urbanisme qui ne sauraient, dorénavant, composer un règlement de PLU, sont par la volonté du législateur, caduques.

Cela signifie que quand bien même le règlement d’un PLU approuvé et exécutoire avant la loi ALUR contiendrait des prescriptions d’urbanisme non-listées par l’article L. 123-1-5 dans sa version post-ALUR, l’instruction des demandes d’autorisation enregistrées en mairie après le 27 mars 2014, ne pourra valablement être effectuée à l’aune de telles règles.

Tel est incontestablement le cas de la règle « COS » et de la règle « superficie minimale constructible ».

Selon les termes de la réponse ministérielle apportée à la question n° 49.048 du député M. Saddier[2], dès l’entrée en vigueur de la loi ALUR « l’autorité chargée de délivrer les autorisations d’urbanisme devra donc écarter systématiquement l’application [de telles règles d’urbanisme] lors de la délivrance des permis de construire ».

Et le Ministre du logement et de l’égalité des territoires de préciser que les PLU en vigueur au jour de l’entrée en vigueur de la loi ALUR « n’ont pas de délai pour se mettre en conformité avec le nouvel article L. 123-1-5 du Code de l’urbanisme », bien qu’« il semble toutefois nécessaire, par souci de lisibilité de la règle, qu’elle [la mise en conformité des prescriptions du règlement de PLU avec les dispositions de l’art. L. 123-1-5] se fasse rapidement ». Sachant que, toujours selon le Ministère, « dans le cas général, une modification simplifiée permettra de faire [une telle mise conformité des règlements de PLU opposables au jour de l’entrée en vigueur de la loi ALUR ».

À ce stade des développements, la portée de l’article 157-IV de la loi ALUR semble relativement claire.

La version ALUR de l’article L. 123-1-5 du Code de l’urbanisme liste celles des règles d’urbanisme pouvant être opposées à une demande d’autorisation de construire, de lotir ou d’aménager.

Les prescriptions listées par un règlement de PLU opposable le 27 mars 2014 qui ne correspondraient pas à l’une ou l’autre des règles énumérées par l’article L. 123-1-5 version ALUR sont caduques.

Cette caducité signifie que des prescriptions « COS » ou « superficie minimale » sont « transparentes » et donc, à ce titre, insusceptibles d’être opposées à une demande d’autorisation d’urbanisme.

Par conséquent, toute autorisation d’urbanisme ou refus d’autorisation d’urbanisme motivée par le respect ou le non-respect de l’une ou l’autre des prescriptions du règlement de PLU devenues « caduques » par application des termes de l’article 154-IV de la loi ALUR, serait entachée d’illégalité.

Ce sont donc les autorisations d’urbanisme ou les refus d’autorisations d’urbanisme trouvant leur fondement sur des règles d’urbanisme caduques par la volonté du législateur qui sont illégales, et non les règles d’urbanisme du règlement du PLU en contradiction avec les prescriptions du nouvel article L. 123-1-5 du Code de l’urbanisme …

[1] – Date d’entrée en vigueur de la loi ALUR, correspondant au lendemain de sa publication au Journal Officiel (v. art. 1^er Code civil).

[2] – Rép. min. Q. n° 49.048, JOAN du 10/06/2014, p. 4749.

CABINET DUCOURAU & AVOCATS
9 Rue Boudet
33000 BORDEAUX
Tel : 05.56.01.69.80.
email : ducourau.avocat@orange.fr