1°/ Face à création de nouvelles activités commerciales telles que les « dark kitchens » ou « cuisines destinées à la vente en ligne », le plus souvent exploitées dans des locaux à destination « habitation », les pouvoirs publiques ont été contraints de modifier la liste des sous-destinations du Code de l’urbanisme afin de les répertorier.
L’article 1e 2° du décret n° 2023-195 signé le 22.03.2023 remplace le 5° de l’article R. 151-28 par les dispositions suivantes :
« Pour la destination « autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire » : industrie, entrepôt, bureau, centres de congrès et d’exposition, cuisine dédiée à la vente en ligne ».
L’arrêté du 10.11.2016, définissant les destinations et sous-destinations de constructions pouvant être réglementées par le RNU et les règlements des PLU ou des documents en tenant lieu, complété et modifiée par l’arrêté du 22.03.2023, précise sous son article 5, dernier alinéa que :
« La sous-destination « cuisine dédiée à la vente en ligne » recouvre les constructions destinées à la préparation de repas commandés par voie télématique. Ces commandes sont soit livrées au client soit récupérées sur place »
Autrement dit, à compter du 1.07.2023 et de manière non-rétroactive, l’exploitation de toute nouvelle « dark kitchen » relèvera de la destination complétée « autres activités des secteurs primaires, secondaire ou tertiaire ».
2°/ Reste la question de savoir comment doivent être traitées les « dark kitchens » d’ores et déjà exploitées, au titre des dispositions du Code de l’urbanisme imposant que tout changement de destination d’un local donné, avec ou sans travaux, soit soumis à déclaration préalable (R. 421-17 b)). Un permis de construire s’imposant lorsque le changement de destination est accompagné de « travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment » (R. 421-14 c)).
Il est utile de relever que même si l’officialisation des « dark kitchens » ne date que du décret n° 2023-195 signé le 22.03.2023, nombreuses sont ces cuisines dédiées à la vente en ligne exploitées illégalement sur tout le territoire national, tout particulièrement dans des quartiers résidentiels, générant des nuisances aux riverains.
Le Conseil d’Etat nous livre la « grille juridique » à leur appliquer, dûment rappelée dans son arrêt du 23.03.2023, Commune de Paris (req. n° 468.360 ; publié au Lebon) portant sur l’exploitation d’un « dark store » :
- Première question : une « dark kitchen » génère-t-elle un changement de destination au regard des destinations et sous-destinations énumérées par les articles R. 151-27 et R. 151-28 du Code de l’urbanisme dans leur version opposable lors de leur exploitation ou découverte de leur exploitation ?
Réponse : « oui ».
Telle est la position de principe du Ministère en charge de l’urbanisme in Rép. Min. Q. n° 149, JO Sénat du 6.09.2022, p. 3956 : « Actuellement, du point de vue de droit de l’urbanisme, les « dark kitchens » apparaissent dans la sous-destination « artisanat et commerce de détail », différente de celle de la restauration. Les définitions des destinations et sous-destinations sont toutefois en cours de révision afin de les rendre plus lisibles dans les documents d’urbanisme, compte tenu des évolutions des usages et des formes de structures concernées. L’objectif sera de permettre une meilleure lisibilité et une plus grande efficience des contrôles »
- Seconde question : Puisque l’exploitation d’une « dark kitchen » génère un changement de destination, l’autorité d’urbanisme doit vérifier et s’assurer que ce type d’activité et de destination est expressément autorisée sur la zone considérée, par les prescriptions du Règlement du PLU.
Si tel est le cas, l’exploitant devra régulariser sa « cuisine » via le dépôt d’un dossier de DP ou PC de changement de destination en vue de la délivrance d’une décision de non-opposition à DP voire d’un PC.
Si l’exploitation de la « dark kitchen » est incompatible avec la ou les destinations de la zone considérée, le Maire ne pourra que dresser ou faire dresser PV d’infraction L. 480-4 et L. 610-1 du Code de l’urbanisme.
Les « dark kitchens » exploitées sur le territoire de communes couvertes par un PLU, doivent donc, pour pouvoir être régulièrement exploitées, se conformer aux prescriptions de son Règlement encadrant la destination des locaux dans ses différentes zones, et être autorisées par la DP ou PC ad hoc.
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