Nullité de la vente pour inconstructibilité du terrain

À propos de l’arrêt de la CA de Nîmes du 22.04.2021 : n° 19.03631

Les faits :

Par acte authentique de vente reçu le 5.03.2012 faisant suite à une promesse unilatérale de vente du 5.01.2012 dressée par Notaire, Monsieur Z. acquiert une parcelle de terrain dans un ZAC couverte par un permis d’aménager dont les travaux ont fait l’objet d’une DAACT notifiée à la Mairie de Nîmes le 29.05.2013.

Par arrêté du 28.02.2012 publié et donc exécutoire le 2.03.2012, le Préfet du Gard approuve le Plan de prévention des risques inondation (PPRI) déclarant, notamment, le terrain de Monsieur Z. inconstructible.

Le 11.02.2016, Monsieur Z. dépose en Mairie une demande de PC pour l’édification d‘une maison d’habitation et d’un garage.

Le 7.03.2016, le Maire de Nîmes refuse la délivrance du PC au motif, notamment, que toute construction nouvelle est prohibée en vertu de l’arrêté préfectoral du 28.02.2012.

Le TGI de Nîmes, par jugement du 12.08.2019, prononce la nullité de la vente authentique du 5.03.2012, condamne la société venderesse à restituer à Monsieur Z le prix de la vente, soit 106.000 euros et condamne les Notaires à réparer le préjudice subi par Monsieur Z en lui allouant la somme de 10.000 euros.

La société venderesse interjettent appel du jugement près la Cour d’appel de Nîmes.

En droit :

1°/ Les juges d’appel nîmois jugent que malgré l’absence de toute condition suspensive ou résolutoire ayant trait aux règles d’urbanisme ou au refus de PC, malgré la stipulation d’une clause exonératoire de responsabilité aux termes de laquelle Monsieur Z. déclarait faire son affaire personne des dispositions d’urbanisme et malgré le fait que le dossier de PC n’a été déposé en Mairie que 4 ans après l’acte de vente, la constructibilité de la parcelle « faisait partie du champ contractuel et constituait une condition substantielle de l’achat ».

La Cour déduit cela des termes précis de la promesse de vente du 5.01.2012 désignant le bénéficiaire comme « une personne physique agissant dans l’intention de construire un logement pour elle-même », et de l’acte authentique stipulant que l’objet du contrat porte sur « une parcelle de terrain à bâtir(…) sur laquelle il est possible d’édifier une surface développée hors œuvre nette de 195 m2 ainsi qu’il résulte du tableau de répartition de SHON annexé au dossier de permis d’aménager ».

2°/ La Cour rappelle que les vendeurs ne peuvent se prévaloir du mécanisme cristallisateur de l’article L. 442-14 du Code de l’urbanisme à l’encontre de Monsieur Z.

Cette cristallisation, en présence d’un permis d’aménager, court à compter de la date d’achèvement des travaux de viabilisation des lots de la ZAC. Soit, à compter du 29.05.2013 date de dépôt de la DAACT en Mairie.

Or, la vente est intervenue le 5.03.2012 et surtout l’arrêté préfectoral approuvant le PPRI date du 28.02.2012 et était exécutoire dès le 2.03.2012.

Comme nous l’avons rappelé dans une Note du blog (v. Régime de la cristallisation des règles d’urbanisme en lotissement art. L. 442-14 version ELAN), le Conseil d’Etat juge que la cristallisation L. 442-14 « ne fait nullement obstacle à ce qu’un PC soit refusé au visa des articles R. 111-2 ou R. 111-27 ».

En l’espèce, non seulement le PPRI était exécutoire avant la cristallisation quinquennale des prescriptions du PLU couvrant le territoire de Nîmes, mais en sus, le terrain acquis par Monsieur Z. était classé en zone inondable par ledit PPRI et à ce titre susceptible d’être identifié comme inconstructible par l’autorité d’urbanisme. Et ce, pendant la période cristallisatrice.

Autrement dit et dans un tel contexte administratif, le terrain de Monsieur Z. était au jour de la signature de l’acte authentique de vente inconstructible.

La Cour juge donc que « les appelantes sont mal fondées à soutenir avoir vendu un terrain en état d’être construit et à arguer de ce que Monsieur Z. était victime d’actes administratifs faisant grief qu’il lui appartenait de contester en faisant valoir ses droits devant les autorités administratives compétentes alors que le jour de la vente le terrain avait effectivement perdu son caractère constructible »

3°/ Enfin la Cour d’appel de Nîmes, confirme la responsabilité des Notaires vendeur et acquéreur.

Le Notaire, au titre de sa qualité de professionnel tenu d’un devoir de conseil et en charge de la validité, efficacité et sécurité juridique de ses actes doit « s’informer auprès de ses clients et procéder à des vérifications sur la situation et les caractéristiques des biens concernés » et ne peut « se contenter des indications qui lui sont communiquées par les parties ».

Les Notaires en présence ont manqué à leur devoir de conseil pour ne pas avoir mis en garde Monsieur Z. – de façon explicite – sur l’inconstructibilité du terrain alors qu’elle était « pourtant acquise antérieurement à la vente et non de manière concomitante à celle-ci compte tenu de la publication de l’arrêté approuvant le PPRI le 2.03.2012 alors que l’acte authentique a été établi le 5.03.2012 ».

Selon la Cour, « la publication de cet acte permettait aux Notaires d’en avoir connaissance et ils sont ainsi mal fondés à arguer de ce qu’ils ne pouvaient suspecter l’évolution de la situation administrative de la parcelle objet de la vente pour se dédouaner de leur responsabilité ».

Autrement dit, la responsabilité des Notaires est retenue par l’effet du changement des circonstances de droit entre la signature de la promesse de vente (ante approbation et publication de l’arrêté PPRI) et la réitération de la vente par acte authentique (post arrêté PPRI).

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