La ZAC à l’aune du décret n° 2019-481 du 21/05/2019, modifiant diverses dispositions du Code de l’urbanisme : Application de la loi ELAN

Décret publié au JO du 22 mai 2019 et entré en vigueur le lendemain, soit le 23 mai 2019.

1°/ Simplification de la création des ZAC

Les zones d’aménagement concerté, dites « ZAC », ont été instituées par la loi n° 67-1253 du 30 décembre 1967. Ces zones sont un instrument d’aménagement d’initiative et d’intérêt public :

« Les ZAC sont les zones à l’intérieur desquelles une collectivité publique décide d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser l’aménagement et l’équipement des terrains(…) en vue de les céder ou de les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés » (al. 1 de l’article L. 311-1 du Code de l’urbanisme).

Le décret du 21 mai 2019 « connecte » désormais la procédure de création d’une ZAC à celle d’approbation ou de révision d’un PLU.

C’est ainsi que la procédure de création des ZAC des articles R. 311-1 et s. deviennent inapplicables lorsque la ZAC « est créée par la délibération d’approbation d’un PLU contenant des orientations d’aménagement et de programmation [OAP] »

Pour ce faire et d’une part :

« L’approbation du PLU vaut acte de création d’une ZACen application de l’art. L. 151-7-2 lorsque le rapport de présentation comporte une description de l’existant dans le périmètre de cette ZAC ainsi que de son environnement et qu’il énonce les raisons pour lesquelles, au regard des dispositions du PLU et de l’insertion dans l’environnement naturel ou urbain, la création de cette zone a été retenue » (nouvel art. R. 151-2-1du Code de l’urbanisme)

D’autre part, l’« évaluation environnementale » devra être commune au PLU en cours d’élaboration et à la future ZAC, afin de valoir « à la fois évaluation d’un plan ou d’un programme et d’un projet » (art. R. 151-3).

Enfin, le nouvel art. R. 151-8-1, affirme et précise que « les OAP applicables à une ZAC créée par la délibération d’approbation du PLU en application de l’art. L. 151-7-2 » devront comporter au moins :

« 1° Le schéma d’aménagement de la ZAC qui en précise les principales caractéristiques d’organisation spatiale ;

2° Le programme global prévisionnel des constructions à édifier dans la ZAC ;

3° La mention du régime applicable au regard de la part communale ou intercommunale de la taxe d’aménagement dans cette zone »

2°/    Parachèvement de la procédure de publicité du cahier des charges de cession de terrains (CCCT) approuvé

En vertu de l’article L. 311-6 du Code de l’urbanisme, un CCCT doit accompagner la cession ou la concession d’usage de chacun des terrains sis dans le périmètre d’une ZAC. 

Ce CCCT doit indiquer « le nombre de mètres carrés de surface de plancher dont la construction est autorisée sur la parcelle cédée ». 

Ilpeut « en outre fixer des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales imposées pour la durée de réalisation de la zone ».

Dans sa version ELAN(loi n° 2018-1021 du 23/11/2018), l’art. L. 311-6 affirme – enfin – que ces dernières prescriptions sont opposables aux demandes d’autorisation d’urbanisme. Et ce, dès lors que le cahier des charges a été approuvé par l’autorité administrative compétente – le Maire, le président de l’EPCI, ou le Préfet de département en cas de ZAC départementale ou régionale – et qu’il a été publié.

Autrement dit, la loi ELAN tranche définitivement la question de l’opposabilité du CCCT approuvé et publié : Lorsqu’il contient des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales l’instruction des demandes de permis de construire – voire de permis d’aménager – s’effectue à l’aune de ces dernières. 

LeCCCTa donc bien une portée réglementaire, en sus d’être un document à portée contractuelle liant le « zacqueur » aux acquéreurs ou concessionnaires des lots à bâtir.

Restait donc à compléter le Code de l’urbanisme afin d’organiser la publicité des CCCT approuvés. Tel est l’objet de l’art. 5 du décret du 21/05/2019 :

Selon le nouvel art. D. 311-11-1:

« Lorsque le CCCT prévu à l’art. L. 311-6 a fait l’objet d’une approbation, mention de cette dernière ainsi que du lieu où il peut être consulté est affichéependant un mois en Mairie ou au siège de l’EPCI et, dans ce cas, dans les Mairies des communes membres concernées »

Mention du CCCT doit être publiée au recueil des actes administratifs idoine, selon que l’approbation est le fait d’une Commune, d’un EPCI ou du Préfet de département.

Enfin, le nouvel art. D. 311-11-2 prévoit que « les dispositions des CCCT approuvés(…) sont opposables aux demandes d’autorisation d’urbanisme à l’expiration du délai d’affichage d’un mois prévu par le 1^eralinéa de l’art. D. 311-11-1 ». 

Le III de l’art. 5 du décret du 21/05/2019 précise que ses dispositions « sont applicables aux CCCT approuvés à compter du 1^erjuillet 2019 ».

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