Régime de l’action en nullité pour défaut d’indication de la superficie de la partie privative des lots de copropriété

A propos de l’arrêt de la Cour de Cassation : Cass. 3èmeciv., 22/11/2018; pourv. N° 17-23.366 : Bull. civ.

L’art. 46 de la loi du 10 juillet 1945, sur la copropriété– introduit par la loi n° 96-1107 du 18/12/1996 Carrez et à caractère d’ordre public– pose le double principe suivant :

Al. 1er : « Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisation ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction d’un lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie »

Al.5 : « Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente »

En l’espèce,

Le5 décembre 2013, les consorts Z. (vendeurs) et les époux X. (acquéreurs) se lient par une promesse synallagmatique de vente dépourvue, malgré les termes de l’art. 46, de toute mention de la superficie « Carrez » des deux appartements vendus sis dans un immeuble en copropriété.

Un certificat de mesurage visant la loi Carreznon-daté– mais signé par les parties après la mention « pris connaissance » établit que la superficie de la surface privative des deux appartements est de 29.45 m2et 29,41 m2.

Le dernier jour de la date de réitération de la promesse par acte authentique de vente fixée au 2 avril 2014, Monsieur S.X. s’étant substitué au époux X. ne comparait pas devant le Notaire. Il sollicite reconventionnellement la nullité de la promesse de vente au visa de l’art. 46 de la loi de 1965.

Dans son arrêt du 16/06/2017, la Cour d’appel de Paris rejette la demande en nullité de Monsieur S.X. « acquéreur ».

Selon les juges parisiens, l’additif « certificat de mesurage » vaux régularisation conventionnelle de la promesse de vente laquelle forme avec le certificat signé « un ensemble manifestement indissociable et un même contrat, étant indifférentes les circonstances que la signature du certificat de mesurage ne porte pas de date et que l’avant-contrat ne mentionne pas avoir annexé ce certificat ».

La 3ème chambre civile, casse l’arrêté d’appel et renvoie les parties devant une nouvelle Cour d’appel de Paris, pour le motif de droit suivant :

« Qu’en statuant ainsi, alors que, lorsque la promesse de vente ne comporte pas la mention de la superficie de la partie privative des lots vendus, seule la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédée, fondée sur l’absence de mention de cette superficie, la Cour d’appel a violé le texte susvisé ».

Le « certificat de mesurage » ne vaut donc pas régularisation de la promesse synallagmatique de vente. L’action en nullité est donc en mesure d’être légalement opposée aux vendeurs.

La Haute juridiction civile conditionne ainsi l’inopposabilité de l’action en nullité à la complétude de l’avant-contrat en termes de superficie Carrez.

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