De la bonne exécution de l’obligation de préférence

A propos de : Cass. 3^èmeciv., 6/12/2018 : pourv. n° 17-23.321 ; Bull. civ.

Le pacte de préférence à l’origine du contentieux a beau avoir été conclu avant l’entrée en vigueur de l’art. 1123 du Code civil (ordonnance n° 2016-131 du 10/02/2016), la lecture que la 3^èmechambre civile fait de ses clauses s’inscrit dans la veine juridique du texte approuvé et codifié.

L’art. 1123 du Code civil définit le « pacte de préférence » comme « le contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait contracter ».

En l’espèce :

Le28 octobre 1999, Monsieur Z. consent à Madame X. sur deux lots dans un immeuble en copropriété, un pacte de préférence d’une durée de 10 anstrouvant donc son terme le 28/10/2009.

Le2/09/2009, Monsieur Z. signe une promesse unilatérale de vente en la forme notariée.

PUV dont Monsieur F. ne lève l’option que le 16/11/2009– soit, passé le terme de 10 ans du pacte de préférence liant Monsieur Z. à Madame X.

Madame X. estimant que la vente est intervenue en violation du pacte de préférence, assigne Messieurs Z. et F., ainsi que les Notaires et l’agence immobilière en annulation de la vente, substitution dans les droits de l’acquéreur, expulsion de ce dernier et paiement de dommages-intérêts.

Au visa de l’art. 1134 du Code civil (dans sa version ante-ordonnance du 10/02/2016), la 3^èmechambre civile de la Cour de cassation casse l’arrêt de la Cour d’appel de Fort-de-France du 25/04/2017.

Lesjuges d’appel ont rejeté les demandes de Madame X. après avoir procédé au distinguo entre la promesse synallagmatique et la promesse unilatérale de vente.

Selon eux, ce n’est pas l’intention de vendre qui rend opposable au vendeur la préférence, mais bien l’échange de consentement entre un vendeur et un acquéreur.

Or – toujours selon la Cour d’appel – « l’acte signé entre Messieurs Z. et F. le 2/09/2009 étant une PUV, la vente ne pouvait prendre effet qu’à la levée de l’option, intervenue postérieurement à la date d’échéance du pacte ». Soit, le 16/11/2009.

La PUV a donc pu être régulièrement signée, malgré le pacte de préférence, puisque seule doit être retenue la date de l’échange synallagmatique …

La 3^èmechambre civile a une toute autre vision juridique de la portée du pacte de préférence.

La Cour d’appel a violé l’art. 1134 du Code civil en tant que « le pacte de préférence implique l’obligation, pour le promettant, de donner préférence au bénéficiaire lorsqu’il décide de vendre le bien ».

Peu importe donc la forme que prend cette décision de vendre – unilatérale ou synallagmatique, tant qu’il est question – dans le délai du pacte de préférence – de procéder à l’aliénation du bien qu’il couvre.

Puisque la PUV révèle l’intention de vendre de Monsieur Z., par l’effet du pacte Madame X. devait être mise en mesure d’acquérir les deux appartements.

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