Le lotissement communal.

L’opération foncière « lotissement » est une opération commerciale par définition et essence réservée à l’initiative privée.

Une commune ne saurait donc, en principe, lotir l’une de ses unités foncières.

Toutefois, le « lotissement dit communal » est un instrument au service de l’intérêt public local. Il permet aux communes rurales menacées par la désertification ou aux communes touristiques où la spéculation immobilière interdit tout accès à la propriété, d’offrir à leurs administrés la possibilité d’implanter leur maison d’habitation sur un terrain dont le prix de vente est inférieur à la valeur du marché et à prix coûtant pour la commune.

Afin, tout à la fois, de dissuader toute tentation ou tentative spéculative chez les acquéreurs, et de justifier de mutations foncières pour un prix inférieur à leur valeur puisque « la Constitution s’oppose à ce que des biens ou des entreprises faisant partie de patrimoines publics soient cédés à des personnes poursuivant des fins d’intérêt privé pour des prix inférieurs à leur valeur »[1], la commune-lotisseur doit accompagner la vente des lots de clauses dites « anti-spéculatives ».

Autrement dit, les communes-lotisseurs doivent, au travers de clauses anti-spéculatives, encadrer le droit de propriété des acquéreurs de terrains à bâtir vendus à un prix inférieur à celui du marché.

Il n’en demeure pas moins que la validité de telles clauses encadrant l’utilisation des terrains ne se justifie que dans la mesure où elles ont un dessein anti-spéculatif ou, plus généralement, servent l’intérêt public local. La légalité de ces clauses est donc, comme en matière de police administrative, subordonnée à leur nécessité.

Il n’y aura pas d’atteinte illégale au droit de propriété dès lors que les clauses sont justifiées par la nécessité de préserver l’intérêt communal ayant conduit à la réalisation du lotissement.

Dans un arrêt très attendu du 23/09/2009 (pourvoi n° 08-18187), la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a été confrontée à la clause anti-spéculative grevant un lotissement-communal aménagé sur le territoire de Saint-Pée-sur-Nivelle. Et ce, dans le cadre d’un contentieux civil visant le prononcé de sa nullité pour violation du droit de propriété. La clause anti-spéculative était emblématique par sa longue durée : 20 ans.

Après en avoir repris les termes, la Cour de cassation se montre pédagogue et pragmatique en relevant que « la stipulation avait été librement convenue, qu’elle avait pour but, en fixant d’ores et déjà un prix, institué pour une durée de 20 ans, d’empêcher la spéculation sur le bien dans un contexte marqué par la rareté de l’offre et le « décrochage » des possibilités financières de la plupart des ménages par rapport à l’envolée des prix de l’immobilier, et que Monsieur X. et Madame Y. avaient bénéficié en contrepartie de son acceptation de la possibilité d’accéder à un marché protégé de la spéculation immobilière ».

Dès lors, c’est « à bon droit » que « la Cour d’appel, […] a retenu […] que les modalités stipulées, notamment quant à la durée de validité de la clause [20 ans], n’étaient pas, au regard de la nature et de l’objet de l’opération réalisée [lotissement communal], constitutives d’une atteinte au droit de propriété ».

Et la Haute juridiction civile de conclure que « la demande en nullité [de la stipulation « anti-spéculative » insérée à l’acte de vente du lot de lotissement et conférant à la commune-lotisseur un pacte de préférence en cas de revente des lots] devait être rejetée ».

« donnant-donnant » …

La commune a investi les deniers publics pour permettre aux habitants de la commune de s’installer sur son territoire grâce à la vente de lots de lotissement à prix coûtant. Il est légitime et juste que les acquéreurs se voient empêchés de profiter d’une telle aubaine foncière en spéculant sur le dos des contribuables …

[1] – DC n° 86-217 du 18/09/1986, Liberté de communication ; v. également, 58ème considérant de la DC n° 86-207 des 25 et 26/06/1986, Privatisations.

CABINET DUCOURAU & AVOCATS

9 Rue Boudet 33000 Bordeaux. Tel : 05.56.01.69.80.
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Catégories :DROIT DE L'URBANISME, LOTISSEMENT

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