Bâtiment existant – changement de destination – autorisations

Soit un immeuble existant à usage commercial devant être transformé en un immeuble à usage d’habitation devant être composé de 5 logements.

Cette « transformation » provoque, d’une part, le changement de destination du bâtiment au sens de la réglementation d’urbanisme.

L’article R. 123-9 du Code de l’urbanisme énumère les destinations possibles d’une construction :

• habitation ;
• hébergement hôtelier ;
• bureaux ;
• commerce ;
• artisanat ;
• industrie ;
• exploitation agricole ou forestière ;
• fonction d’entrepôt ;
• service public ou d’intérêt collectif.

Depuis la réforme du Code de l’urbanisme entrée en vigueur le 1^er octobre 2007, le simple et seul fait pour un bâtiment donné de passer d’une destination de l’article R. 123-9 à une autre de ces destinations suppose l’obtention d’une décision de non-opposition à déclaration préalable de changement de destination (art. R. 421-17 b) du Code de l’urbanisme).

Cette décision de non-opposition doit se muer en une demande de permis de construire lorsque le changement de destination de tout ou partie de l’immeuble existant s’accompagne de « travaux ayant pour effet [d’en] modifier les structures porteuses ou la façade » (art. R. 421-14 c)).

Bilan, par défaut la transformation du bâtiment originairement à usage commercial en un bâtiment « habitation » doit être couverte par une décision de non-opposition à DP de changement de destination.

Par contre, un permis de construire devra couvrir l’opération foncière dès lors que le « changement de destination » du bâtiment doit s’accompagner de travaux sur la façade ou sur les structures porteuses.

Remarque : vérifier la teneur de l’article U-12 du POS ou du PLU imposant la réalisation d’aires de stationnement en cas de création de nouveaux locaux, notamment à usage d’habitation …

En l’espèce, le projet consiste à transformer un local commercial en 5 locaux à usage d’habitation ou 5 logements …

D’autre part, la transformation projetée rend opposable au vendeur les dispositions à caractère d’ordre public de l’article L. 111-6-1 du Code de construction et de l’habitation.

En effet, sous peine de lourdes poursuites pénales, « sont interdites (…) toute division d’immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d’habitation (…) qui ne sont pas pourvus d’une installation d’alimentation en eau potable, d’une installation d’évacuation des eaux usées ou d’un accès à la fourniture de courant électrique (…) ».

Autrement dit, le vendeur-diviseur ne peut légalement vendre que des locaux à usage d’habitation (v. supra) qu’à condition que chacun de ces appartements soit équipé en installations d’eau potable, d’électricité, d’évacuation des eaux usées.

Dans l’hypothèse où la zone abritant l’immeuble considéré serait dépourvue d’un réseau d’assainissement public, le vendeur-diviseur sera tenu de doter le bâtiment à usage d’habitation en une installation d’assainissement non-collectif adapté aux 5 logements projetés, et de réaliser les branchements de chacun de ces logements audit équipement …

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