Emplacement réservé et droit de délaissement

L’article L. 123-2 du Code de l’urbanisme prévoit que, « dans les zones U ou AU, le PLU peut instituer des servitudes consistant » notamment « à indiquer la localisation prévue et les caractéristiques des voies et ouvrages publics [tels que l’agrandissement d’un groupe scolaire], ainsi que les installations d’intérêt général et les espaces verts à créer ou à modifier, en délimitant les terrains qui peuvent être concernés par ces équipements ».

Autrement dit, le c) article L. 123-2 fixe le régime de la servitude dite « emplacement réservé ».

Il s’agit d’une prérogative exorbitante du droit commun trouvant, certes, sa justification dans la satisfaction de l’intérêt public, mais non moins attentatoire à l’un des attributs essentiels du droit de propriété qu’est le droit de construire.

En contrepartie des effets de cette servitude d’utilité publique, le législateur reconnaît au propriétaire du bien grevé par l’« emplacement réservé », un « droit de délaissement ».

Autrement dit et selon les termes de l’article L. 123-17 du Code de l’urbanisme, le droit pour « le propriétaire d’un terrain bâti ou non bâti réservé par un PLU pour un ouvrage public (…) [d’]exiger de la collectivité (…) au bénéfice duquel le terrain a été réservé qu’il soit procédé à son acquisition dans les conditions et délais mentionnés aux articles L. 230-1 et suivants ».

Les articles L. 230-1 et s. fixent donc le régime du droit de délaissement dont bénéficient les propriétaires de terrains grevés d’un emplacement réservé par le PLU.

Procédure du droit de délaissement légalement ouvert aux propriétaires de biens classés « emplacement réservé »

Le propriétaire dont le bien se trouve ainsi grevé, à deux options :

Soit il accepte de voir son bien mis sous cloche « inconstructible ».

Le propriétaire attend donc que la collectivité se rapproche de lui, le moment venu, pour procéder à son acquisition, aux fins de rendre matériellement possible l’opération d’équipement public ayant provoqué son classement en emplacement réservé.

Soit le propriétaire refuse de subir l’impossibilité de construire inhérente audit classement. C’est pourquoi il met en œuvre le droit qui lui est légalement reconnu consistant à mettre en demeure la collectivité publique de procéder à l’acquisition du bien.

Mise en demeure adressée par le propriétaire à la mairie de la commune où se situe le bien (L. 230-1, al. 2) ;

« La collectivité ou le service publique [faisant] l’objet de la mise en demeure doit se prononcer dans le délai d’un an à compter de la réception en mairie de la demande du propriétaire » (al. 1er article L. 230-3).

Mise en œuvre du droit de délaissement. 2 situations peuvent se présenter :

  • Soit le propriétaire et la collectivité trouvent un accord amiable dans la période d’un an de l’article L. 230-3.

Dans ce cas, « le prix d’acquisition doit être payé au plus tard 2 ans à compter de la réception en mairie de cette demande » (al. 2, art. L. 230-3).

Obs. :  La loi ALUR a inséré un dernier alinéa à l’article L. 230-3 du Code de l’urbanisme.

Alinéa « nouveau » en vertu duquel : « L’acquisition d’un terrain situé en emplacement réservé peut, avec l’accord de la personne publique au bénéfice de laquelle la réserve est inscrite au PLU, être réalisée par une autre personne publique ou le titulaire d’une concession d’aménagement, la destination de l’ER restant inchangée ».

  • Soit le propriétaire et la collectivité publique ne trouvent PAS d’accord amiable au cours de la période d’un an.

Dans ce cas, 2 possibilités :

  • 1ère hypothèse :

Le propriétaire ou la collectivité publique, saisit le juge de l’expropriation en vue de prononcer le transfert de propriété et fixer le prix de l’immeuble.

L’alinéa 3 de L. 230-3 précise que, dans ce cas, « ce prix, y compris l’indemnité de remploi, est fixé et payé comme en matière d’expropriation, sans qu’il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement ».

Autrement dit, et comme est venu le préciser le Conseil Constitutionnel dans sa décision en réponse à la QPC relative à la conformité aux droits et libertés de l’article L. 123-9 du Code de l’urbanisme dans sa rédaction issue loi 1976 (décision n° 2013-325 QPC 21/06/2013), « le terrain [est] considéré comme ayant cessé d’être compris dans un emplacement réservé », c’est pourquoi l’indemnité est fixée « comme en matière d’expropriation ».

  • 2nde hypothèse : Le juge de l’expropriation n’est pas saisi.

L’article L. 230-4 du Code urbanisme prévoit que « les limitations au droit de construire et la réserve ne sont plus opposables si le juge de l’expropriation n’a pas été saisi 3 mois après l’expiration du délai d’un an mentionné à l’article L. 230-3 ».

Sachant que « cette disposition ne fait pas obstacle à la saisine du juge de l’expropriation au-delà de ces 3 mois dans les conditions prévues au 3ème alinéa de l’article L. 230-3 » (à savoir, en cas de défaut d’accord amiable propriétaire – collectivité publique).

Autrement dit, passé le délai de délaissement + 3 mois, sans accord sur le prix et sans saisine du juge expropriation, le bien se trouve libéré de la chape « emplacement réservé ».

La collectivité publique ayant opéré le classement du terrain considéré est réputée avoir renoncé à la réserve grevant le terrain. Ce classement « emplacement réservé » devient, en quelque sorte, obsolète.

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