Le champ d’application du lotissement

À propos de l’arrêt CE, 29.11.2023, Cne de Maisons-Laffitte : req. N° 470788

À l’aune de l’article L. 442-1 du Code l’Urbanisme– « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis » –, de l’article L. 442-1-2 – « Le périmètre du lotissement comprend le ou les lots destinés à l’implantation de bâtiments (…). Le lotisseur peut toutefois choisir d’inclure dans le périmètre du lotissement des parties déjà bâties de l’unité foncière (…) » – et de l’article R. 442-1 – « Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à DP ni à PA (…) e) Les détachements de terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis », le Conseil d’Etat rappelle deux principes essentiels de la réglementation du lotissement.

En premier lieu, il résulte de l’article L. 442-1 « que la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière constitue un lotissement dès lors que l’un au moins des terrains issus de cette division est destiné à être bâti ».

Par l’effet des termes de l’article L. 442-1-2, « le périmètre du lotissement peut ainsi, au choix du lotisseur, ne comprendre qu’un unique lot à bâtir ou comprendre, avec un ou des lots à bâtir, des parties déjà bâties de l’unité foncière ».

Autrement dit, le Conseil d’Etat confirme que le détachement d’un seul terrain à bâtir d’une unité foncière donnée est une opération de lotissement, devant être soumise au contrôle de l’autorité d’urbanisme. Le lotisseur a toutefois le pouvoir d’intégrer dans le périmètre de son lotissement tout ou partie du reliquat bâti.

Dans ce dernier cas, le ou les propriétaires de ce ou ces lots bâtis pourront bénéficier, de plein droit, de l’ensemble des voies, espaces et équipements communs du lotissement. À charge pour ce ou ces colotis de se conformer aux charges de la vie en communauté inhérentes à tout lotissement, telles que l’adhésion à l’association syndicale libre, le respect des clauses du cahier des charges, voire les prescriptions du règlement du lotissement.

En second lieu, le Conseil d’Etat confirme, plus de 32 ans après, sa jurisprudence Tricon (6.05.1991 : req. n° 70574) : « il ne résulte aucunement de l’article R. 315-1 du Code de l’urbanisme, qui a trait à la définition des lotissements, qu’un agrandissement significatif d’une construction existante devrait être regardé comme équivalent à l’édification d’une construction nouvelle ».

Et ce, dans les termes suivants : « ne constitue pas un lotissement le détachement d’un terrain supportant un ou plusieurs bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis, y compris lorsqu’est envisagée l’extension, même significative, de l’un de ces bâtiments, le cas échéant après démolition d’une partie de celui-ci, ou la construction d’annexes à ces bâtiments ».

Autrement dit, l’ampleur des travaux engagés sur un bâtiment existant peut, au titre de la réglementation du permis de construire, supposer la demande d’un permis autorisant l’édification d’un bâtiment nouveau. Pour autant, tant que ce bâtiment n’est pas totalement démoli, le terrain reste et demeure « bâti » au titre de la réglementation du lotissement.

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