Date d’évaluation d’un bien exproprié en ZAC préalablement grevé d’un droit de préemption urbain

À propos de l’arrêt Cass. 3^ème civ., 30.03.2023 : pourv. N° 22-14.163, Bull. civ.

Lorsqu’un terrain fait l’objet d’une expropriation, sans que les parties aient trouvé un accord sur le montant de l’indemnisation, il est crucial pour l’arbitre qu’est le juge civil de l’expropriation de fixer la date de référence d’estimation de la valeur de ce bien.

La Cour de cassation articule, dans l’intérêt des expropriés, les dispositions du Code de l’expropriation avec celles du Code de l’urbanisme.

Faits :

Monsieur et Madame O. sont propriétaires de la parcelle section AH n° 5 classée dans le périmètre de droit de préemption urbain (DPU) de la Commune de Trévoux, depuis le 12.04.2017.

Par l’effet de la délibération du Conseil municipal du 11.12.2013, ladite parcelle se trouve désormais et en sus classée dans le périmètre de la ZAC de l’écoquartier des Orfèvres dont l’aménagement a été confié à la SERL.

Par arrêté du 28.01.2019, le Préfet de l’Ain a déclaré d’utilité publique le projet d’acquisition des terrains nécessaires à l’aménagement de ladite ZAC.

Puis, par arrêté du 26.07.2017, ce même Préfet déclare cessibles les terrains nécessaires à la réalisation du projet dont la parcelle AH n° 5.

Enfin, l’ordonnance d’expropriation est prise le 16.10.2019.

Faute d’accord entre la SERL et Monsieur et Madame O. sur le montant des indemnités de dépossession, la SERL saisit le juge de l’expropriation du département de l’Ain.

Procédure :

Dans son arrêt du 1.02.2022, la Cour d’appel de Lyon fixe les indemnités revenant à Monsieur et Madame O. conformément aux dispositions combinées des art. L. 213-6 – « Lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’art. L. 322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a) de l’art. L. 213-4 – et L. 213-4 a) du Code de l’urbanisme – « La date de référence prévue à l’art. L. 322-2 du CEPCU est pour les biens non compris dans une ZAD, la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien » – .

Soit, au 26.02.2019, date de publication de la dernière révision du PLU.

La SERL conteste ce fondement et ce calendrier. Elle demande à la Cour de cassation de casser l’arrêt de la Cour d’appel au motif que l’article L. 322-1 du Code de l’expropriation aurait été violé. Selon l’expropriante, la date à retenir pour fixer les indemnités était celle de la publication de l’acte créant la ZAC. Soit, le 11.12.2013.

La 3^ème chambre civile de la Cour de cassation, dans son arrêt du 30.03.2023 publié au Bulletin civil, confirme la position de la Cour d’appel de Lyon :

« Par dérogation [à l’article L. 322-2 du Code de l’expropriation], lorsque le bien exproprié, situé à l’intérieur d’une ZAC, est soumis au droit de préemption urbain, il résulte de la combinaison des articles L. 213-4 a) et L. 213-6 du Code de l’urbanisme que la date de référence prévue à l’art. L. 322-2 précité est, pour les biens non compris dans une ZAD, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

La Cour d’appel a constaté que le bien exproprié, situé dans le périmètre de la ZAC de l’écoquartier des Orfèvres, était soumis au DPU depuis le 12.04.2017 et en exactement déduit que la date de référence était celle définie par les articles du Code de l’urbanisme ».

Le tout dans l’intérêt de Monsieur et Madame O. dont l’évaluation de leur bien est fixée au 26.02.2019 et non au 11.12.2013.

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