A propos de l’arrêt de la Cour de cassation du 6 mars 2025 relatif à une affaire d’expropriation partielle (Civ. 3e, 6 mars 2025, n° 23-22.427, publié au Bulletin)
Dans une décision récente du 6 mars 2025, la Cour de cassation a rappelé une règle essentielle en matière d’expropriation partielle : pour évaluer l’indemnité due à l’exproprié, il faut tenir compte de la situation de la parcelle entière, et non seulement de la partie expropriée.
Les faits : une expropriation partielle contestée
Dans cette affaire, une métropole avait exproprié une partie d’un terrain appartenant à une société civile immobilière. Cette emprise partielle devait permettre la réalisation de voirie. Toutefois, le terrain d’origine était classé en zone AU1, c’est-à-dire une zone à urbaniser à court terme, ce qui lui donnait une vocation constructible, même si la partie expropriée devait être utilisée comme voie ou parking.
La métropole contestait l’évaluation de l’indemnité fixée par la cour d’appel, soutenant que seule l’emprise devait être prise en compte et non l’ensemble de la parcelle.
La position de la Cour de cassation
La Haute juridiction rejette ce raisonnement. Elle rappelle, en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation, que :
« En cas d’expropriation partielle, la qualification des terrains s’apprécie à la date de référence au regard de la parcelle entière dont l’emprise est issue, et non au regard de la seule emprise. »
Autrement dit, ce n’est pas parce que la partie prélevée sur le terrain sert à de la voirie qu’on peut écarter la vocation constructible de l’ensemble du terrain. L’indemnité doit donc être calculée en tenant compte de la valeur de la parcelle entière, et des perspectives d’aménagement qu’elle offrait.
Ce qu’il faut retenir pour les expropriés
Cette décision est favorable aux propriétaires expropriés :
- Lorsqu’un terrain est partiellement exproprié, ce n’est pas l’usage immédiat de l’emprise qui détermine sa valeur, mais la nature de l’ensemble de la parcelle, appréciée au regard des documents d’urbanisme à la date de référence.
- Cela permet une indemnisation plus juste, notamment lorsque le terrain est classé dans une zone constructible ou à urbaniser.
En pratique :
Si vous êtes confronté à une procédure d’expropriation partielle, cette jurisprudence vous permet :
- de contester une indemnisation fondée uniquement sur l’usage de l’emprise (ex. : stationnement, voirie),
- de faire valoir la valeur d’urbanisation de la parcelle entière, même si une partie semble à usage secondaire.
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