« Un local affecté à un usage d’habitation au 1er.01.1970 ne perd pas cet usage lorsqu’il est ultérieurement réuni avec un autre local, quel que soit l’usage de ce dernier « 

Cass. 3^ème, 13.06.2024 : pourv. n° 23-11.053

Faits et procédure

La Ville de Paris a assigné devant le Président du TGI de Paris statuant en la forme des référés – sur le fondement des art. L. 631-7 et L. 651-2 du CCH – Monsieur F. propriétaire d’un appartement issu de la réunion des lots n° 2 et 7 d’un immeuble situé à Paris, afin de le voir condamner au paiement d’une amende civile, pour en avoir changé l’usage en le louant en meublé de tourisme.

La Ville oppose les deux fiches H2 en présence :

Celle correspondant au lot 7 décrit un appartement situé au 1^er étage de 42 m² (salle à manger, cuisine, chambre et salle d’eau).

La fiche H2 du lot 2 décrit quant à elle un logement sis au rez-de-chaussée de 10 m² composé d’une chambre et d’une cuisine, pièces mentionnées tant dans la rubrique « pièces et annexes affectées exclusivement à l’habitation » que dans la rubrique « pièces et annexes à usage professionnel ».

La Cour d’appel de Paris, dans son arrêt du 10.11.2022, retient que ce lot 2 correspondait à une loge de gardien d’immeuble et qu’« il n’est donc pas établi qu’à l’instar du lot 7, le lot 2 était bien affecté à un usage d’habitation au 1^er janvier 1970 ».

Elle en conclut que « le logement objet de l’infraction poursuivie, dont il convient de rappeler qu’il est la réunion des lots 2 et 7, ne peut être considéré comme étant affecté dans son entier à l’usage d’habitation au 1.01.1970, date de référence ». Par voie de conséquence, « l’infraction n’est pas caractérisée et l’ordonnance entreprise doit être confirmée en ce qu’elle a débouté la Ville de l’ensemble de ses demandes ».

La 3^ème chambre de la Cour de cassation, sans grande surprise, casse et annule l’arrêt d’appel, après avoir affirmé :

Qu’« un local affecté à un usage d’habitation au 1^er.01.1970 ne perd pas cet usage lorsqu’il est ultérieurement réuni avec un autre local, quel que soit l’usage de ce dernier ».

L’arrêt d’appel a été rendu en violation des articles L. 631-7 et L. 651-2 du CCH, en tant que « qu’il résultait de ses constatations que (…) sa location pour de courtes durées constituait un changement d’usage et était soumise à autorisation pour le lot concerné ».

L’affaire est renvoyée devant la Cour d’appel de Paris autrement composée.

Moralité

Si le nouvel appartement n’est pas, pour l’ensemble de sa superficie, exclusivement un local d’habitation, il n’en demeure pas moins un local d’habitation à hauteur de 42 m².

Sa location en meublé de tourisme contrevient au Règlement municipal encadrant le changement d’usage des locaux d’habitation.

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