Précisions sur le régime du Permis de Construire modificatif–PC sur construction existante, et sur le régime de caducité des PC

À propos de l’arrêt du CE, 13.11.2025, Sté Neuilly île de la Jatte : req. n° 497105

Les faits :

La société Neuilly île de la Jatte obytient, le 29.11.2016, un PC pour la construction d’un ensemble immobilier de 284 logements.

Elle obtient le 16.05.2018, puis le 11.10.2022, deux PC modificatifs autorisant des modifications de façades et des aménagements intérieurs et extérieurs.

Les époux B. ont saisi le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise d’une requête contre ces 2 PC modificatifs.

Le Tribunal annule l’arrêté du 11.10.2022 au motif que l’ensemble immobilier ayant été achevés à cette date ; les travaux envisagés ne pouvaient relever du régime du PC modificatif. D’autant, que du fait de la nature et de la faible importance des travaux dont le pétitionnaire faisait état après le 17.06.2021, il ne pouvait justifier la non-interruption du chantier pendant un délai supérieur à une année au titre de l’art. R. 424-17 du Code de l’urbanisme.

Le PC initial étant caduc aucun PC modificatif ne pouvait légalement être délivré.

Le CE annule pour double erreur de droit le jugement du TA de Cergy-Pontoise du 21.06.2024 :

1°/ Précision et distinction du régime du « PC modificatif » et du « PC sur construction existante » :

«Lorsqu’un PC est en cours de validité et que la construction que ce permis autorise n’est pas achevée, il peut être modifié par la délivrance d’un PC modificatif pour permettre des travaux qui ne doivent pas apporter au projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

Lorsqu’un PC n’est plus valide ou que la construction qu’il autorise est achevée, les travaux entrepris sur cette construction, qui ne peuvent plus faire l’objet d’un PC modificatif, peuvent relever du régime des travaux réalisés sur constructions existantes, prévu par les articles L. 421-1 et R*421-13 du code de l’urbanisme, à condition que la construction, qu’elle soit ou non achevée, soit suffisamment avancée, qu’elle ait été édifiée conformément à l’autorisation d’urbanisme requise et que les travaux en cause ne soient pas d’une importance telle qu’ils aboutissent à sa reconstruction »

Autrement dit :

Un constructeur ne peut prétendre légalement obtenir un PC modificatif qu’à trois conditions cumulatives :

• Le PC n’est pas devenu caduc au titre de l’article R. 424-17 du Code de l’urbanisme ;
• Les travaux autorisés par ce PC ne sont pas achevés, mais en cours de construction ;
• Le PC modificatif n’a pas pour effet et/ou pour objet de bouleverser le projet autorisé par le PC initial

Échappent au régime du PC modificatif, au profit du PC sur construction existantes, les travaux « modificatifs » ne bouleversant pas l’économie du bâtiment, et relevant de l’une des deux situations suivantes :

• Soit le PC est devenu caduc et la construction est « suffisamment avancée », les travaux ont été réalisés conformément au PC initial ;
• Soit la construction a été achevée dans le délai de validité du PC et conformément à ce dernier

L’article R. 421-13 du Code de l’urbanisme prévoit que :

« Les travaux sur constructions existantes sont dispensés de toute formalité au titre du Code de l’urbanisme à l’exception :

a) des travaux mentionnés aux art. R. 421-14 à R. 421-16, qui sont soumis à PC : [tels que, création d’une SDP ou d’une EAS supérieures à 20 m² ou 40 m² en zone U d’un PLU ; modification des structures porteuses ou de la façade du bâtiment doublée d’un changement de destination];

b) Des travaux mentionnés à l’art. R. 421-17, qui doivent faire l’objet d’une DP »

Le CE annule pour erreur de droit le jugement du TA de Cergy-Pontoise ayant écarté le moyen en défense de la société Neuilly île de la Jatte : « le PC modificatif litigieux était superfétatoire en raison de ce que les travaux qu’il autorisait étaient, par application du régime des travaux sur constructions existantes, dispensés de toute formalité ».

2°/ Le CE précise le régime de caducité des PC pour non-interruption des travaux pendant le délai d’un an au-delà du délai de 3 ans de sa notification

« Pour caractériser la péremption mentionnée à l’art. R. 424-17 du Code de l’urbanisme, il lui appartenait [au TA de Cergy-Pontoise] seulement de rechercher si les travaux n’avaient pas eu pour seul objet de faire obstacle à la caducité du PC »

L’erreur de droit entachant le Jugement tient donc dans le fait pour le Tribunal de s’être intéressé à la nature et à la faible importance des travaux dont la société a fait état pour prétendre justifier de l’absence de toute interruption pendant la durée de 1 an après les 3 ans de validité du PC, et ainsi justifier de la demande et de l’obtention d’un PC modificatif.

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