Les locataires peuvent se prévaloir d’une servitude pour démontrer le trouble manifestement illicite subi

À propos de l’arrêt Cour de Cassation 3^ème civ., 23.01.2025 : pourv. n° 23-19.970

Les faits et la procédure :

Les Consorts V.-U. louent à Madame J. une villa dont l’accès véhicule s’effectue via le chemin traversant la parcelle propriété contigüe de la SCI X.

Cette dernière, au prétexte du droit de se clore, a décidé de bloquer son accès par l’apposition d’une chaine et d’un écriteau « accès interdit propriété privée ».

En référé, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence (8.06.2023) fait droit à l’action en trouble manifestement illicite des Consorts V.-U. en ordonnant le retrait de la chaîne et de l’écriteau.

Près la 3^ème chambre civile de la Cour de Cassation, la SCI soulève la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir des locataires.

Position de la 3^ème chambre civile dans son arrêt du 23.01.2025 :

Après avoir confirmé qu’un « locataire n’a pas qualité pour agir en reconnaissance de l’existence d’une servitude de passage au profit du fonds qu’il loue », cette action judiciaire étant exclusive aux propriétaires fonciers ; la Cour relève que le locataire « peut, en cas d’atteinte au droit de passage bénéficiant à ce fonds susceptible de constituer un trouble manifestement illicite, agir en référé pour réclamer le rétablissement dudit passage ».

Tel était l’objet de l’action des Consorts V.-U. : Non pas revendiquer l’existence et l’assiette d’une servitude conventionnelle de passage au profit du fonds loué, mais obtenir le prononcé de mesures visant à faire cesser, en urgence, le trouble dénoncé et subi.

Le dispositif installé par la SCI, interdisant le passage et empêchant la desserte complète du fonds loué, constitue selon la Cour un trouble manifestement illicite.

Les juges aixois ont donc, à bon droit, retenu et énoncé :

•  « que l’existence d’une servitude de passage bénéficiant à la parcelle appartenant au bailleur ressortait du titre de propriété du 1^er avril 1999 » ;
• que les locataires pouvaient se prévaloir de cette servitude« pour démontrer l’existence d’un trouble manifestement illicite, tenant à l’entrave fait à ce passage ».

D’autant que le chemin en litige était « le seul carrossable permettant un accès en véhicule à la villa louée » et que les locataires « l’avaient régulièrement emprunté sans aucune opposition de la part de la SCI, avant que celle-ci ne décide d’installer (…) une chaîne surmontée d’un panneau ».

Le pourvoi de la SCI est rejeté en tous ses moyens.

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