Illustration prétorienne de la « contractualisation » d’un règlement de lotissement

A propos de l’arrêt de la Cour de Cassation 3èmeciv. Cass., 16/05/2019 : pourv. n° 18-12899

Comme nous l’avons écrit dans deux Notes de notre blog, respectivement sous les arrêts de la 3èmechambre civile de la Cour de cassation, du 21/03/2019 (pourv. n° 18-11424) et du 19/09/2019 (pourv. n° 18-18272), la contractualisation des prescriptions d’un règlement de lotissement exige l’expression d’une volonté non-équivoque des colotis.

Dans son arrêt du 16 mai 2019, la 3èmechambre civile donne enfin l’illustration d’une telle « contractualisation ».

Les faits étaient les suivants :

Un lotissement a été autorisé par arrêté préfectoral du 9/07/1973. Un lotissement dont le périmètre est couvert par un Règlement et un Cahier des charges.

Monsieur et Madame I. sont propriétaires d’un lot sur lequel ils ont édifié un abri piscine, un abri voiture et un double garage.

Monsieur et Madame J., colotis, assignent les premiers en démolition. Ces constructions nouvelles contreviennent aux dispositions du Règlement du lotissement. Tout particulièrement, ses articles 10-04interdisant des constructions à caractère provisoire ou en matériaux légers (abri de piscine) et 11-01 et11-02 imposant des servitudes de recul par rapport à alignement des voies du lotissement et à la limite des propriétés voisines.

La Cour d’appel de Pau accueille leur action, malgré la caducité des règles d’urbanisme du Règlement par l’effet de l’al. 1erde l’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme.

Saisie en Cassation, le 3èmechambre civile rejette le pourvoi des époux I. et confirme donc la décision des juges palois.

Selon la Cour de Cassation, les prescriptions du Règlement du lotissement ont été « contractualisées », elles sont donc la loi des colotis au même titre que les clauses du Cahier des charges :

La volonté non-équivoque des colotis de conférer valeur contractuelle aux dispositions du Règlement du lotissement s’est exprimée de la manière suivante :

  • En 1erlieu, l’article 1erduRèglement du lotissement dispose qu’il doit être visé dans tout acte translatif ou locatif de terrains bâtis ou non bâtis du lotissement, qu’un exemplaire doit être annexé à tout contrat de vente et que les acquéreurs ou occupants du lotissement sont tenus de respecter intégralement les conditions qu’il prévoit ;
  • En 2èmelieu, l’article 9ducahier des chargesstipule que « le lotisseur, les acquéreurs et éventuellement les locataires sont tenus de se conformer aux règlements en vigueur, notamment aux prescriptions du Règlement » ;
  • En 3èmelieu, le titre de propriété des époux J.établi le 21/08/1978, indique que « l’acquéreur s’oblige à exécuter toutes les clauses et conditions du Règlement et du Cahier des charges, dont copie lui est remise ». 

Quant au titre des époux I., il fait état du dépôt au rang des minutes du Notaires du Règlement et du Cahier des charges, de la remise d’une copie de ces documents dès avant le jour de la signature de l’acte de vente. Les époux I. reconnaissent en avoir pris connaissance et être tenus d’en exécuter toutes les stipulations, charges et conditions ;

  • Enfin, et certainement « surtout », le titre de propriété des époux I. fait « expressément état du caractère contractuel du Règlement du lotissement ».

Les époux I. dont les constructions violent les prescriptions « contractualisées » du Règlement du lotissement, sont judiciairement tenus de les démolir.

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