De la procédure de modification des cahiers des charges de lotissement en cette fin d’année 2019

La loi ALUR n° 2014-366 a modifié la rédaction de l’al. 1erde l’art. L. 442-10 du Code de l’urbanisme. 

Au lieu de prévoir que « la modification de tout ou partie des documents, notamment du règlement et du cahier des charges relatifs à ce lotissement » suppose l’accord de la majorité qualifiée des colotis – « la 1/2 des propriétaires détenant ensemble les 2/3 au moins de la superficie d’un lotissement ou les 2/3 des propriétaires détenant au moins la 1/2 » –, la nouvelle version couvre « la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement,le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé ».

Le Conseil Constitutionnel(QPC n° 2018-740 du 19/10/2018) à l’aune du principe constitutionnel de la liberté contractuelle, livre une lecture stricte de la portée de la procédure de l’art. L. 442-10 modifié.

1°/ Selon le Conseil Constitutionnel(point 8 de sa décision), la procédure de l’art. L. 442-10, mêlant majorité qualifiée et intervention de l’autorité d’urbanisme, couvre « uniquement la modification des clauses des cahier des charges, approuvés ou non, qui contiennent des règles d’urbanisme. Elles ne permettent donc pas de modifier des clauses étrangères à cet objet, intéressant les seuls colotis ».

Reste donc à savoir ce qu’est une « règle d’urbanisme » par opposition aux « clauses intéressant les seuls colotis ».

Dans son avis du 24/07/2019Lotissement de « La Jouallière » (n° 430362), après avoir paraphrasé le point 8 de la décision n° 2018-740, le Conseil d’Etat considère que « la mention relative au nombre maximal de lots contenue dans le cahier des charges approuvé d’un lotissement » constitue une règle d’urbanisme.

Quant à la 3èmechambre civile de la Cour de cassation (12/07/2018, pourv. n° 2018-740), « la clause relative à la hauteur des haies du lotissement » est une clause « purement contratuelle ». Et ce, bien que la question de la hauteur des clôtures puisse être encadrée par le Règlement d’un PLU et que, selon la configuration des lots, cette hauteur puisse transcender le seul intérêt des colotis …

En l’état du droit actuel, est « réglementaire » la prescription qui a pour objet et pour effet d’organiser l’occupation et l’utilisation des sols, et qui à ce titre peut figurer dans un Règlement de PLU. 

La liste des prescriptions d’un Règlement de PLU est fixée par les articles L. 151-9 à L. 151-42 et R. 151-9 à R. 151-16 du Code de l’urbanisme.

Quant à l’article L. 421-6, il prévoit en son al. 1er, que les autorisations d’urbanisme ne peuvent être accordées « que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords et s’ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d’utilité publique ».

2°/ Par l’effet de la décision du Conseil Constitutionnel et en application du principe de liberté contractuelle, la modification des clauses« purement contractuelles » suppose – par défaut – l’approbation unanime des colotis.

Si les documents du lotissement – cahier des charges ou statuts de l’ASL – décrivent une autre procédure de modification, c’est cette dernière qui s’imposera aux colotis.

L’arrêt rendu le 27 juin 2019par la 3èmechambre civile de la Cour de Cassation (pourv. n° 18-14003) illustre ce point.

En l’espèce, le Cahier des charges du Lotissement du Parc Basque a été préfectoralement approuvé le 10/09/1925. Les statuts de l’ASL prévoient que la modification de ses clauses s’effectue à la majorité qualifiée de l’ancien art. L. 315-3 (actuel L. 442-10), sans l’intervention du Maire.

Par résolution du 1er/06/2007, les colotis ont majoritairement décidé de réduire la largeur de la voie privée de desserte du lotissement.

Les époux B. assignent l’ASL en annulation de cette délibération. Selon eux, le législateur impose que l’accord de la majorité qualitifiée des colotis décidant de la modification de toute clause d’un cahier des charges, soit entérinée par un arrêté signé par le Maire en sa qualité d’autorité d’urbanisme.

La 3èmechambre civile rejette le pourvoi des époux B. : Puisque « les statuts de l’ASL, adoptés à l’unanimité des colotis, prévoyaient que la décision portant sur une modification des pièces du lotissement devait être prise à la majorité qualifiée de l’art. L. 315-3 du Code de l’urbanisme et que la résolution du 1er/06/2007 avait été adoptée à cette majorité, la Cour d’appel en a exactement déduit, (…) que la résolution avait été valablement adoptée ».

Il semble que la clause relative à la largeur de la voie privée de desserte du lotissement soit, au sens du point 8 de la décision du Conseil Constitutionnel, une clause « purement contractuelle » en tant que cette voie privée n’intéresserait que « les seuls colotis » …

D’où le fait que la Cour de Cassation n’oppose pas le respect de la procédure L. 442-10 à l’ASL, indépendamment du fait que ses statuts organisent la modification des clauses du Cahier des charges.

Il évident que les notions clef de « règle d’urbanisme » et de « clause intéressant les seuls colotis » doivent être affinées afin de garantir la sécurité juridique des colotis.

À suivre …

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