La vente de parties communes « espaces verts » d’un lotissement suppose leur désaffectation préalable

À propos de l’arrêt de la Cour de Cassation Cass. 3èmeciv., 19/09/2019 : pourv. n° 18-19521

Rappel des faits et de la procédure :

Par arrêté préfectoral du 6/02/1931, est autorisé sur le territoire de la Commune de Carnac (Golf du Morbihan) une opération de lotissement communal

Le 20/11/1956, le Préfet approuve la modification du plan de composition remaniant des lots initiaux trop étroits, ainsi que les conditions générales d’implantation des futures constructions.

Ce plan identifie les nouveaux lots à bâtir et les « parties communes » dont une parcelle « zone de verdure à créer ».

La Commune – qui a choisi de conserver la propriété des parties communes du lotissement, plutôt que de les céder à l’ASL des colotis –, décide de diviser la parcelle « zone de verdure à créer » pour dégager deux terrains à bâtir.

La SCI D. en qualité de coloti, assigne la Commune de Carnac afin qu’elle soit civilement condamnée à conserver à cette parcelle un usage conforme à sa destination espace vert du lotissement.

La Cour d’appel de Rennes (15/05/2018), rejette la demande de la SCI D. au motif que la mention « zone de verdure à créer » est « insuffisante à conférer à cette parcelle la qualité de partie commune du lotissement ».

La 3èmechambre civile de la Cour de cassation casse et annule l’arrêt de la Cour d’appel de Rennes, pour défaut de base légale.

Le tort des juges d’appel : s’être abstenu de rechercher « comme il le lui était demandé, si le plan du lotissement n’avait pas une valeur contractuelle et si la qualification de zone de verdure n’interdisait pas à la Commune, en sa qualité de lotisseur et de coloti, de vendre la parcelle en vue d’y édifier des constructions ».

En effet, la Commune en tant qu’entité propriétaire et gestionnaire des parties communes du lotissement – et non plus en tant que « lotisseur », ni même de « coloti » – se doit d’en assurer l’entretien, la conservation et la pérennité (v. art. R. 442-7 et R. 442-8 du Code de l’urbanisme). Et ce, tant qu’elles n’auront pas été désaffectées, conformément à la procédure de l’art. L. 442-10 du Code de l’urbanisme, qui depuis l’entrée en vigueur de la loi ELAN du 24/11/2018 n’exige plus l’accord unanime des colotis, mais celui de leur majorité qualifiée.

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