La contractualisation d’un règlement du lotissement suppose l’existence d’une volonté non-équivoque

A propos de l’Arrêt de la Cour Cass. 3èmeciv., 19/09/2019 : pourv. n° 18-18272

La 3èmechambre persiste et signe : Seule la manifestation et l’expression « d’une volonté non-équivoque des colotis de donner un caractère contractuel aux dispositions du Règlement du lotissement » peut valoir contractualisation.

Une illustration de cette jurisprudence avait déjà été donnée dans son arrêt du 21/03/2019 : pourv. n° 18-11424 (v. notre Note dans le présent Blog : Contractualisation du Règlement de lotissement, 9/04/2019). Ne vaut pas contractualisation la clause par laquelle l’acquéreur reconnait « avoir pris connaissance de tous les documents du lotissement et être tenu d’en exécuter toutes les stipulations, charges et conditions en tant qu’elles s’appliquent au bien vendu ».

En l’espèce 

Les époux M., propriétaires du lot 10 du lotissement autorisé le 24/10/2002 par la Commune de Montpellier, ont assigné la Société A. propriétaire du lot 11 en nature d’espace vert, afin d’obtenir la réalisation des travaux de plantation prévus sur ce dernier par le plan paysager du lotissement, et l’enlèvement du grillage le clôturant.

Le programme des travaux prévoit que « les espaces libres sur le lot 11 seront traités en gazon rustique avec plantation d’arbres de haute tige le long de la voirie et d’une haie vivre en bordure côté Sud du lot conformément au plan paysager joint au dossier ».

La Cour d’appel de Nîmes, dans son arrêt du 1ermars 2018, accueille les demandes des époux M.

Les règles « relatives à l’implantation et à l’aspect extérieur des bâtiments, aux clôtures, à l’aménagements des abords et aux plantations » contenues dans le Règlement du lotissement et le Programme des travaux,fournis à l’appui de la demande de permis d’aménager, ont certes cessé de s’appliquer le 24/10/2012, par l’effet de l’al. 1erde l’art. L. 442-9 du Code de l’urbanisme : « Les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement (…) deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu ».

Seulement, « le Règlement de lotissement peut devenir un document contractuel si les parties, par une volonté expresse, ont décidé de lui accorder une telle valeur ».

Or, en l’espèce, et toujours selon les juges nîmois, la clause du Cahier des charges qui :

D’une partrenvoie expressément aux prescriptions du Règlement et au programme des travaux d’aménagement du lotissement – dans les termes suivants : « la création, l’organisation et le fonctionnement de l’opération, les droits et obligations de l’aménageur, des acquéreurs des lots et de toute personne physique ou morale détenant ou exerçant à quelque titre que ce soit un droit de propriété sur tout ou partie des biens composant l’opération, sont régis par les dispositions du présent Cahier ainsi que par les prescriptions du Règlement de l’opération et du Programme des travaux d’aménagement qui sont annexés au dossier » – ;

D’autre partaffirme que « l’opération sera réalisée en conformité avec les pièces graphiques jointes au dossier »,

Cette clause,marquerait la volonté expresse des parties de « contractualiser le Règlement du lotissement, le Programme des travaux d’aménagement, ainsi que les Pièces graphiques ».

La 3èmechambre civile de la Cour de cassation rejette en bloc et sans ménagements une telle lecture :

« Qu’en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser l’existence d’une volonté non-équivoque des colotis de donner un caractère contractuel aux dispositions du Règlement du lotissement, la Cour d’appel n’a pas donné de base légale à sadécision ».

Cet arrêt est important car nombreux sont les Cahiers des charges de lotissement qui renvoient expressément aux prescriptions des Règlements. Et réciproquement.

La contractualisation de tout ou partie des prescriptions d’un Règlement de lotissement, voire de ses documents graphiques, suppose que le titre de propriété ou l’une des clauses du Cahier des charges, ou dudit Règlement, fasse expressément et clairement état de la contractualisation – volontaire – de ses termes et/ou mentions. 

Il ne suffit pas que le Cahier des charges fasse simple référence à l’existence d’un Règlement sur le périmètre du lotissement pour que ses prescriptions soient cristallisées et opposables dans les relations horizontales entre les colotis.

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