La procédure de désaffectation des parties communes d’un lotissement à l’aune de la loi ELAN

L’art. L. 442-10 du Code de l’urbanisme décrit la procédure à respecter pour désaffecter, en tout ou partie, un terrain compris dans le périmètre d’un lotissement identifié comme un « espace commun » aux lots.

Sachant, que par l’effet des termes de l’alinéa 3 de l’article L. 442-9,la qualité et le mode de gestion des « parties communes » ne tombe pas sous le coup du régime de caducité organisé par l’alinéa 1er,inhérent aux seules règles d’urbanismeénoncées par le règlement, voire le cahier des charges du lotissement.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi dite ELAN n° 2018-1021 – le 25 novembre 2018– la procédure de désaffectation n’exige plus l’accord unanime des colotis, mais suppose malgré tout le respect de deux étapes cumulatives :

En premier lieu, un projet approuvé par la majorité qualifiée de « la 1/2 des propriétaires détenant ensemble les 2/3 au moins de la superficie du lotissement ou les 2/3 des propriétaires détenant au moins la 1/2 de cette superficie ».

En second lieu, pour que la procédure puisse aboutir, le Maire en tant qu’autorité d’urbanisme doit entériner – par arrêté – la procédure de désaffectation. Pour ce faire, il doit s’assurer que ce projet est « compatible avec la réglementation d’urbanisme applicable », telle que prescrite par le Règlement du PLU opposable sur le territoire communal.

La réponse ministérielle Q. n° 03567 (JO Sénat du 11/10/2018) expose et résume l’évolution de la procédure « L. 442-10 », à l’occasion d’une question portant sur les évolutions textuelles visant à redonner aux communes le pouvoir d’initiative en matière de désaffectation des espaces communs de lotissement leur ayant été rétrocédés par les lotisseurs ou les ASL de colotis  :

« La loi ALUR du 24/03/2014a complété l’art. L. 442-10 du Code du l’urbanisme afin que la majorité qualifiée des colotis ne puisse plus demander au Maire de procéder à la modification des documents du lotissement s’agissant de l’affectation des parties communes. Aussi la transformation d’un espace vert en terrain constructible relève uniquement du droit privé et implique l’accord unanime des colotis.

Toutefois, le projet de loi ELAN[effectivement voté et promulgué le 24/11/2018] rend à nouveau possible la reconversion des espaces verts. (…) les espaces communs du lotissement pourront alors faire l’objet d’une procédure prévue à l’art. L. 442-10, à savoir que la Commune devra réunir « la 1/2 des propriétaires détenant ensemble les 2/3 au moins de la superficie d’un lotissement ou les 2/3 des propriétaires détenant au moins la 1/2 de cette superficie » autour du projet qu’elle porte de « modification de tout ou partie des documents du lotissement (…) », projet qui devra par ailleurs s’inscrire dans la réglementation d’urbanisme applicable ».

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